华润反对也没用！王石为啥死嗑深圳地铁？
（4月10日，王石在深圳大梅沙某年会上演讲。他还是“管不住自己”，称深圳地铁是万科在资产重组、往前发展中业务上“最好的选择”。）
上回老苗推了篇文 章，主谈老城区房为啥卖不过郊区房的几个“铁律”，很多朋友表示没有看到，也不知道手里的钱怎么投，没有章法。上周末深圳老城区罗湖一个50几万平方米的旧改刚需项目开盘，售价比关外坂田的项目星河银湖谷还便宜，有些媒体朋友搞不清楚状况，问老苗怎么回事。
不独有偶。最近万科大股东华润被爆与另一大股东宝能合谋瓜分万科，意欲阻止万科引进深圳地铁。有人在问，深圳地铁作为公共事业资源配套服务商，她能不能陪万科去别的城市抢人家的“铁饭碗”？她入主万科，对万科有什么好？
下面，老苗试着将房地产与地铁的关系重新捋一捋，提出些自己的思考。
铁律一：豪宅对地铁的便利性不敏感，但是对地铁的噪音、振动、尾气污染、过密人流十分敏感。换句话说，豪宅的价值越高，对噪音、振动、尾气污染、过密人流的敏感度就越高，甚至高于对地铁的可达性、便利性的敏感度。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离，地铁站步行距离超出500米的物业，投资价值不如500米内的物业。
铁律二：房价上涨行情形成时，传统老城区的物业价格涨幅一般会跑输于新的房地产开发热点片区。行家经验，普通房地产密集的片区，比豪宅密集的片区升值空间更大。同样有地铁，新的房地产开发区比老城区的前景预期要更胜一筹。
这也是为什么万科管理层坚持要与深圳地铁合作的原因。4月10日，在深圳大梅沙的一次演讲中，王石公开承认深圳地铁“是我王石和万科管理层的整体想法”，并且认为深圳地铁是“万科在资产重组、往前发展及业务上非常好的选择”。万科这些年拿地有一个很大的变化，就是跟着地铁、高铁和轨道走，专门打捷运站入口的主意。
大家可以试想一下，一旦携手深圳地铁，万科在国内二三线城市开疆拓土的时候，他的大船会说翻就翻吗？届时，万科与相关城市的谈判筹码、拿地成本、拿地规模、开发深度等等压倒性的竞争优势，将会给万科带来多大的好处！
前面讲到的罗湖黄贝岭旧改项目深业东岭，无视项目旁有三条地铁线，又有翠园中学优质学区，开盘价竟然才6万元/平方米！这个可以称之为罗湖“同情价”的价格，比早几天加推的位于龙岗坂田的星河银湖谷单价要便宜大约1万元！显然，这一方面与深业作为国企更看重销量，而星河作为民企更看重利润有关，另一方面，应该讲，同样有地铁（尽管是规划中），新区房价比老区要更有想象空间。
没办法，市场有时就是这么瞎！
铁律三：“手无寸铁”的地方，房地产投资价值相对较低。
南京这些年为什么房价涨得这么猛？它已经是中国高铁枢纽城市，高铁使得全国城市的资源重新分配，南京是大赢家之一。南京的地铁建设、地铁覆盖，也令土地价值暴增。南京因此成为全国瞩目的强二线城市，有跻身一线城市的潜力与条件。
广州也是手中有大把“铁”的城市，为什么它的房地产投资价值没有深圳、上海甚至南京那么大？老苗的观点，广州太大，而“铁”太分散，规划败笔太多，瞎搞，供应量又大，比如在广州地铁1号线开发时，政府在天河新区、海珠区等地以极为优惠的政策批出了数百倍于地铁1号沿线物业开发用地，给沿线物业开发造成很大冲击。老苗感觉广州市政府是公共汽车的思维搞“铁”生意，当然做不好。
铁律四：行家经验，地铁站点能优化周边土地的功能结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长有乘数效应和吸附效应。一般情况下，离车站越近，房地产价格越高，因此，车站附近的房地产价值高于区间的房地产。最有价值的其实不是地铁线路，而是入口。为什么全国那么多城市为了高铁设站打死架？高铁客流可以给城市带来资金、技术、投资、消费、人才、物资、产业、知识等，还可以带来新观念、新理念和新的生活方式。因此，入口比什么都贵。
铁律五：地铁对不同区位的房地产价格影响不一样。同一条线路，不同区位的房地产，其价格空间特征不一样。已发展成熟的片区，由于其原有的区位条件已经很优越，在用地强度或土地性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是特别明显，但对于城市边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，因此，其房地产价值的增长受地铁的影响要比成熟片区大得多。
铁律六：地铁在规划期、建设期、投入运营期等不同时期，对周边物业价格的影响不一样。根据城市发展经验，在地铁开工前，人们对房地产升值预期明显，这个时期的房产价格表现突出，开通后，预期逐渐消失，价格也会有所下降。
最后，老苗想补上一嘴：对于万科，对于王石、郁亮等万科管理层来讲，当华润不再是一个好的大股东，甚至华润竟然引狼入室、图谋对万科“不轨”的时候，万科管理层不可能坐视不管，任其宰割！在深圳提出要打造8-10家世界500强的目标以后，宇宙最强房企万科，与深圳国资委旗下最重要的深圳地铁联姻，老苗认为，已经没什么阻力了。
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