创新解决城中村问题有效盘活深圳存量房资源

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创新解决城中村问题有效盘活深圳存量房资源

为进一步落实“房子是用来住的”定位，解决目前我市住房租赁市场存在的市场秩序混乱、权益保障不足、租赁供给效率不高和质量较差等问题，近日，深圳市规划国土委出台了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》征求意见稿（以下简称《实施意见》）。根据《实施意见》，深圳将加大租赁住房建设和供应，在探索商业建筑改建为租赁住房的同时，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。有业内人士接受记者采访时表示，无论是商业建筑用于租赁，还是城中村用于租赁，都是政府增加租赁住房供应的途径，将有效盘活深圳存量住房资源，解决深圳租赁住房供给效率不高的难题。

鼓励规模化、机构化住房租赁

据了解，目前，无论是从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，我市租赁市场的规模占比在国内最大。因此，我市已初步形成“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已成为我市房地产市场最重要的组成部分，它不仅解决了大量人口的居住问题，且降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”，成为我市吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。

深圳市规划国土委在解读《实施意见》时表示，我市住房租赁市场亟待解决的问题，是发展机构化、规模化住房租赁企业，解决租赁市场特别是城中村租赁秩序混乱、质量消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题。对此，深圳将坚持市场和政府“两条腿”走路，结合租赁市场乱象较多，亟待加强管理的现状，以完善法律规章作为抓手，推进租赁管理顶层设计，规范租赁市场秩序，鼓励规模化、机构化住房租赁。

有业内人士表示，鼓励机构化、规模化住房租赁企业发展，将有利于租赁供应的专业化，稳定租赁关系，丰富租赁产品种类，提升租赁服务品质；同时，规模化租赁便于监管，维护租赁双方合法权益；另外，规模化、机构化住房租赁的发展也有利于增加租赁配套的公共服务。

创新解决城中村历史遗留问题

值得关注的是，我市城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和二房东等问题。

对此，深圳市规划国土委方面指出，为盘活存量租赁资源，深圳要创新解决城中村历史遗留问题。一要解决租赁关系合法与房屋产权不合法的不平衡问题。基于城中村租赁关系的合法，对符合消防与安全条件的出租房，各区租赁管理部门应加大租赁合同备案管理，保护租赁双方权益。同时要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，加大规范管理与市场监测。

二要加大对城中村租赁公共服务配套。以备案为依据，符合条件、纳入政府监管平台的城中村租赁住房，将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，给予办理居住证明、子女上学等，政府增加城中村周边公共配套规划与供应。

三要制定城中村消防、质量等安全标准。各区要加大城中村综合整治，提升城中村的消防、质量安全和卫生条件，消防和住建部门要制定完善符合城中村的相关消防与质量安全标准，推动部分经综合整治的城中村合法进入租赁市场，提高城中村安全、消防意识宣传，同时增强针对城中村消防与安全检查的频度。

四要进行专业化、规模化租赁运营。积极鼓励各村股份公司或引入专业化的品牌租赁企业开展规模化的租赁运营，提高城中村住房的租赁服务品质，改善城中村租赁产品供给结构，更加满足新毕业大学生和新引进人才需求，整治卫生、消防与安全，改善城中村整体居住环境。

五要加强市场管理。重点整治城中村黑二房东现象，出台二房东转租示范合同，加大转租备案管理，明确转租超过一定套数住房的二房东个人必须成立租赁企业，登记运营。

深圳国民基金管理有限公司资产管理部总经理赖燎荣表示，深圳创新解决城中村历史遗留问题，将有利于城中村有依有据去介入房屋租赁行业，在行业规则制定出来后，城中村的房屋租赁市场后续发展空间还很大。

探索商业建筑改租赁住房

除了引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，《实施意见》还提出，要优化城市空间资源配置，探索商业建筑改租赁住房。

据记者了解，我市产业周期约为20年，建筑物规划用途大多在40年以上，改造和盘活存量具有必然性。同时，我市空间开发强度已近极限，未来产业发展应贯彻“保空间重于保土地”的原则。近年来，我市4大支柱产业及7大战略性新兴产业对经济贡献已经达到80%，加上互联网改造传统产业，传统工商业对空间的需求明显下降，存量商业、办公的功能也需随产业升级而调整。

深圳市规划国土委方面表示，在符合城市总体规划、近期建设规划的前提下，深圳将从以下三方面开展空间资源优化配置：首先，产业、人口集聚区内的租赁需求较为集中，该区域内的城市更新，要增加租赁型居住类更新的占比，而且更新后供应的具有居住功能的商务公寓、公寓式办公原则上只租不售。

其次，近年来，随着前期规划的大型商业及综合体项目快速入市，加上城市更新均配建商业综合体，部分区域（特别是原特区外）商业建筑存在一定空置的现象。因此，允许将符合城市规划和公共配套要求的已建成但空置的商业建筑按规定改建为租赁住房，并同步配置公共服务配套，由租赁企业进行规模化租赁经营。

最后，在住房建设年度计划及住房发展规划中，统一平衡商品房销售与租赁市场的关系，确保商品住房供应的前提下，增加租赁供应规模。在我市增量房源有限的背景下，重点鼓励开发企业和社会机构盘活存量资源，在不增加新增供应的情况下，通过盘活存量增加住房供应效率。