深圳小产权房是什么？购买小产权房有什么风险？

深圳小产权房能买吗？深圳小产权房是什么？购买小产权房有什么风险？需要注意的是深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。

这是一篇科普文！深圳房价贵，于是就有不少人看准了“小产权房”。到底，这个所谓的“小产权房”是怎么回事？购买小产权房有什么风险？

　　深圳小产权房是什么？

　　深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。

　　在深圳小产权房有三种类型：

　　①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；

　　②一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；

　　③外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。

　　目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同。

　　深圳房产证

　　目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。

　　“红本”用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。

　“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑，还在排队领证。

　　买小产房有什么风险?

　　1、法律效力

　　" 小产权房 " 买卖合同的效力一般认定无效为原则(也就是说就算开发商或者政府要对该土地进行开发收回，买方是拿不到赔偿的)。但也区分不同情况：

　　A、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　B、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　C、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　2、房产转让

　　" 小产权房 " 拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

　　3、政策风险

　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

　　购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　4、监管缺位

　　乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

　　为什么会有那么多人买小产房?

　　1、城市房价过高：

　　深圳的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

　　2、擦边球的空间：

　　根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以与该集体进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

　　3、农地制度不合理：

　　小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

　　这些法律知识你要知

　　①有绿本也没用

　　国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

　　②有见证律师也没用

　　律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。

　　即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。

　　③如果是违法建筑无法转让

　　小产权房发生法律纠纷情况较为复杂，如为违法建筑，转让行为是无效的，如附条件在转为红本房后办理过户手续，则可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。

　　④卖方可随时违约

　　未来如果有升值或拆迁补偿，卖方可以随时违约。对投资或自住的人来说，起不到增值效果；并且小产权房不能到房产部门办理登记，客观上存在一房多卖风险。

　　⑤一栋楼只有一个产权证，只能跟村委签合同

　　尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有，但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。

　　很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。

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