深圳写字楼投资小散们高攀不起

“如果个体投资者想投资写字楼，赶紧下手。因为现在，或许你还买得到好地段。未来几年，即便你想投资，也未必有楼可售；即便有楼，你也未必买得起。”这是仲量联行深圳（楼盘）董事总经理夏春毅在6年前跟记者说的话。时间走到2016年，一语成真，如今深圳甲级写字楼基本是金融、保险、IT等行业的天下，整栋“扫楼”的现象愈演愈烈。

  近期，深圳楼市在“地王”效应下开始出现一些回暖的信号，但高房价带来的忧虑依旧难以散去，就在此时，深圳甲级写字楼市场频繁出现大单交易，更是引起市场的高度关注。据不完全统计，深圳写字楼市场有史以来最大的6笔购楼交易，5宗都与金融机构有关。就在去年11月，华夏保险购入京基滨河时代大厦高区10层，签约金额接近20亿元。就深圳保险行业而言，截至2015年底深圳共有保险公司法人机构22家，各类保险经营主体70家，保险公司法人机构资产总额达3.15万亿元，继续位居全国第二。有着雄厚资产背景的保险资金进军地产领域，险资“扫楼”个案越来越多。近几个季度以来，继北京（楼盘）上海（楼盘）后，全国办公楼投资市场热点趋往深圳。以目前相对比较活跃的保险资金为例，其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。

  由于租户预算缩减以及P2P企业退租等原因，今年第二季度全国写字楼市场总体需求相较前几个季度有所减弱。在仲量联行跟踪的20个城市中，有10个城市的净吸纳量出现环比下降。但一线城市非中央商务区市场的租赁表现依然活跃，许多面积需求较大的租户，尤其是来自制造、贸易、医药、IT等行业的企业，选择搬迁至租金相对较低的新兴中央商务区。如今年年初时所预计的，仲量联行认为，今年一线城市的租金表现将弱于2015年。本季度，受到需求减弱的影响，一线城市中，深圳租金出现连续第三个季度的环比下滑。但从仲量联行2016年第二季度深圳房地产市场报告来看，上两个季度相对疲软的深圳写字楼租赁需求在本季度其实是得到改善的，这主要得益于，深圳经济整体发展稳中向前，第一季度全市GDP同比增速8.4%，创近三年来最高。在经济基本面良好的情况下，2016年前5个月深圳企业注册数量同比增幅约27%，使得深圳整体办公楼需求获得支持。

  尤其是甲级办公楼方面，高科技类公司的租赁需求稳定，证券、银行、保险等传统金融类企业的询盘量较第一季度有所上升，优质单一业权的甲级办公楼需求获得支持。但在深圳福田CBD，租金敏感的中小型租户外迁搬到福田CBD边缘或南山中心新落成的办公楼的情况导致部分大厦空置率上升。同时，中小型互联网金融公司退租及注册受限对办公楼空置压力的影响稍获缓解。在整体租赁需求稳定、企业自用需求增加的情况下，本季度深圳市整体净吸纳量近12万平方米，甲级办公楼空置率轻微下降0.1个百分点至13.3%。

  继北京上海后，全国办公楼投资市场热点趋往深圳。以目前相对比较活跃的保险、银行业为例，其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。但是由于整体资产价格目前处于高位，深圳全市资本值升幅基本维持不变。夏春毅认为，金融与科技行业购买优质可售物业自用的需求将持续支撑投资市场发展。下半年，预计将有近80万平方米的新增供应投放市场。但是，深圳经济基本面维持良好发展及P2P企业倒闭影响逐渐减弱，预期租赁需求保持乐观。加上总部企业自用需求外，银行、保险等行业活跃的自用购买需求将在一定程度上降低空置率压力。预期年末全市甲级办公楼空置率上升，但仍在20%以内。受上述因素影响，虽然优质单一业权的甲级办公楼租金仍有一定上涨空间，但预计下半年整体租金下调压力仍然存在。投资市场方面，投资需求活跃，机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳市场。投资者仍然看好核心区域物业未来的升值潜力，另一方面，金融与科技行业仍然积极寻找优质可售物业用于自用，该方面需求将继续支撑投资市场发展。

  有业内分析人士表示，虽然写字楼的流动性较差，但是可以作为长期投资，不仅有增值空间还能获得稳定的租金，而且这也符合险资投资运用的安全性原则要求。此外，深圳楼市的长期投资价值获得了大机构资金认同，这是一个非常健康的良性循环。鉴于当前住宅价格攀高，投资风险累积，加之调控政策的出台，部分资金充裕的机构或个人投资者转向写字楼市场，住宅市场和写字楼市场的“跷跷板效应”显现。投资者未来可以关注一些新兴区域，例如深圳后海总部基地、深圳湾超级总部基地、前海及光明新区。南山区作为高新科技集中区域，市政府和南山区政府将继续加大力度引入总部，随着传统科技园区域的成熟，总部渐渐外溢到后海总部基地和深圳湾超级总部基地。而前海深港合作区，作为国家级重点区域，近几年也是备受全国乃至全世界的关注，目前在前海注册的企业已达7万多家。而光明新区作为未来的高新区域，将承载深圳高新科技产业，随着中山（楼盘）大学、中山医院以及高铁站的开通，将极大推动光明新区的发展。