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深圳新房均价10连跌 开发商按耐不住推一成首付

社保代缴     www.szxxg.com  深圳网站建设  2017-08-11   深圳注册公司  发表评论

深圳新房均价10连跌 开发商按耐不住推一成首付 卡神之家

炎热的天气并没有为深圳楼市点起一把火。根据深圳市规划和国土资源委员会(以下简称深圳市规土委)的备案数据,7月一手住宅的成交均价为54446元/平方米,微微有所下滑,依然处于较为平稳的位置。7月深圳成交新房住宅2023套,环比下跌31.5%。


 

在这样情况下,开发商推货量并没有减少,整体供应为2017年以来的最高峰。为了加紧入市,不少开发商也推出了两成首付甚至一成首付来促进销售。这个此前在深圳楼市明令禁止的“首付贷”似乎又换了一个“马甲”重新进入市场。


 

一成首付惊现市场


 

7月8日,深圳市规土委曾发布今年上半年房地产市场运行情况,表示深圳继续深化落实“深六条”、“深八条”调控措施,调控效果显著,市场秩序规范,多部门联合重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为,“零首付”现象基本不存在。


 

但是,一周后,坪山区一公寓项目开盘,开发商推出了“首付两成”的销售模式。具体来说,首付五成,可分三年交齐,开发商垫资免利息,第一年付20%,第二年付20%,最后一年付10%,如果购买此产品交楼两年后觉得回报略低,开发商会签订回收合同,两年后按原价上浮10%予以回收。


 

均价4.3万元/平方米的公寓,凭借着“低首付”的模式,开盘两天就售出了304套房。虽然第三天,两成首付的的卖点已经被禁,但是现场销售表示项目还是继续在售。


 


 

无独有偶,近期深圳电视台又曝出一个位于龙岗区坂田一大型开发商项目,均价6.4万元/平方米,在售的同样的是公寓,首付五成,购房者可以付一成,剩下四成由开发商垫付,但是需要在一年内交清,没有利息。该项目销售甚至打包票:“全深圳只有我们这个项目才这样。”


 

事后中国房地产报记者也电话联系了该项目,对于垫付一成,有销售表示:“具体情况要到楼盘现场才能了解,”并不愿意透露过多。


 

尽管深圳官方明令禁止“首付贷”,但在实际市场销售中,开发商为了走量,还是“上有政策、下有对策。”有的是中介机构或者开发商提供自有资金“垫资”,有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金,还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。


 

有房企人士对中国房地产报记者直言:“低首付说到底也是为了促进销售。这两个项目都是两家大房企在深圳的首个项目,在深圳布局的成本摆在那里,政府限价也摆在那里,要刺激购房者入市,肯定是有自己的销售方法。首个项目的业绩要是能取得‘开门红’,也对未来其他项目有促进作用。”


 

“目前市场的观望情绪很浓,且客户购房首付并不少,开发商垫付首付,也是一个促销的方法,但不算是新出的手法。比较明显的情况就是,开发商已开始出现希望打破观望情绪的动作,因此销量是有望上升的。”美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者指出。


 

不过,信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣对中国房地产报记者解释:“开发商垫首付是以‘垫付’之名,只是将按规定本应由购房者一次性支付的首付款分期支付,通过关联第三方公司名义借款给购房者付款给自己,其本质与首付贷无异。这满足购房者揭贷款条件,协助购房者成功贷款,以达到自身资金回笼的目的。购房者规避了国家规定的最低首付比例贷款政策,拉长了资金杠杆,增加了违约风险,增加了银行金融风险,与楼市调控政策精神相悖,本质还是违规行为”。


 

刚需盘叫价坚挺豪宅盘略有让步


 

开发商绞尽脑汁促进销售的背后是去年十月调控政策出台以来,深圳新房价格已经连续10个月出现下滑,与此同时成交量也出现了较大幅度的下滑。


 


 

深圳中原研究中心数据显示,7月新房住宅批售43.1万平方米,推售23.2万平方米,环比分别增多102%和17%,市场整体供应为2017年以来的最高峰。但是深圳新房成交均价为54446元/平方米,处于平稳位置,成交量却只有2023套,环比下跌31.5%。


 

深圳中原研究中心指出,7月深圳成交热点为宝安区、龙岗区,新房成交量下跌主要是因为新房住宅房贷利率的上浮、放款速度的减慢、市场观望情绪的浓厚。


 

不过值得注意的是,近期入市的数个刚需盘,价格并不低。例如地理位置已经接近东莞的光明新区,宏发天汇城备案价在3.8万元至4.1万元/平方米,“地王”龙光玖龙台出售均价在4.5万元/平方米。而已经靠近深圳机场的宝安区沙井的中熙香莎公馆( 参数 图库 最新动态 价格走势 )均价也在4.3万元/平方米。


 

尤其是郊区的刚需盘搭上了地铁这一加分利器,价格也水涨船高。有项目营销负责人对中国房地产报记者直言:“深圳中心区房价越来越高,大部分刚需都被挤压到城市边缘购房。有地铁在,即便上班距离比较远,还是有利于出行的。未来深圳几条新地铁线周边的房价势必是只会走高不会走低。”


 

但是豪宅盘的价格则略微有些让步,位于深圳湾豪宅片区的华润深圳湾悦府备案价在9.3万元至16.2万元/平方米,最低价9.3万元着实令市场有些诧异。而福田香蜜湖的豪宅盘万科瑧山道,8月2日开盘,均价在7.8万元/平方米。香蜜湖豪宅均价基本在8万元/平方米以上,这一价格也未有大涨。


 

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“房价十连跌和成交结构有关,主要是以中低价位、偏远的项目为主。关内的豪宅盘供应并不多,和政府在房价控制措施有关。未来豪宅走势会慢慢走弱,现在不管是调控政策还是货币政策,豪宅需求都有所挤压。所以我预计未来开盘价格,刚需盘还是会坚挺向上走,豪宅盘会略有让步。”


 

何倩茹看法类似,“目前一手项目备案受到的限制比较多,因此想要拿预售证是一件比较困难的事,尤其是豪宅。豪宅由于受到的关注度更高,价格的变动牵扯各界的神经,因此价格控制得更加好,导致最近销售的豪宅价格相对偏低。豪宅一向是小众产品,市面上还是以刚需盘为主的。整体新房市场成交量方面的上涨是大概率事件,但价格我认为还是以稳中有小幅下降为主。”

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