东莞临深楼市签约面积降六成 下半年回归消费自住

在楼市限购政策的影响下，今年上半年东莞住宅成交步入下行通道，供需同比下滑五六成，成交均价约16219元/平方米，同比涨30%，涨幅较去年同期略有缩小，出现滞涨，但仍然处于高位。

成交：

步入下行轨道

供需大幅萎缩五六成

合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房供应面积约207万平方米，处于过去11年以来最低谷水平，同比减少48%；签约面积约231万平方米，同比大幅减少56%，创过去3年最低，处于2012年和2014年同期水平。

不过，房价仍处于高位，涨幅略有回落。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房签约均价16219元/平方米，同比涨30%，较去年同期的32%涨幅略有回落。

“限购”成楼市分水岭

“限购”成为东莞楼市的“分水岭”。合富大数据显示，自2016年10月7日东莞首次启动楼市限购后，住宅成交量步入下行轨道，创下连续5个月下滑纪录，房价则在限购后整体处于滞涨状态，围绕在16500元/平方米上下波动。

3月份，东莞楼市出现量价呈回升迹象，触发限购政策加码。“4·10新政”出台，限购升级，东莞住宅成交量直接跌入低谷。合富大数据显示，“4·10新政”出台前，东莞每周住宅成交量平稳约1300套/周（22万平方米），升级后，则回落至700套/周左右（13万平方米），下滑幅度达46%，萎缩接近五成。

6月供应量大增 成交仍降四成

6月开始进入年中冲刺阶段，楼盘供应量大增，但受到人气低迷影响，成交量仍然同比下滑四成多。东莞中原统计数据显示，2017年6月东莞住宅供应51.80万平方米，成交50.18万平方米，供需环比5月均大幅上升34%左右，碧桂园、万科、绿地、融创、时代、恒大等品牌房企大力推货冲刺年中业绩是主因。但6月住宅成交面积同比依然大幅下降42%，反映出受政策影响持续抑制成交，大部分项目成交依然低迷。

根据东莞中原监控的来访数据显示，2017年上半年东莞楼市来访量同比去年同期大幅暴跌，整体跌幅达40%。

区域：

区域房价形成“四梯队”

“4·10新政”后，东莞房价在1.65万元/平方米上下小幅波动，整体保持平稳。合富研究院认为，2017年上半年东莞新建住房签约均价分布特征为“自南向北、自里向外”，房价由高向低，形成四个梯队。第一梯队是临深片区，主流房价在2万元/平方米以上；第二梯队是主城区及松湖北片区，主流房价在1.5万~2万元/平方米之间；第三梯队是临广（水乡）片区，主流房价1万~1.5万元/平方米；第四梯队临惠片区，主流房价1万元/平方米上下。

东莞中原也介绍，从各区域住宅成交均价情况来看，上半年东莞成交均价在2万元/平方米以上的镇区有5个，1.5万~2万元/平方米的镇区有10个，1万~1.5万元/平方米的镇区有14个，仅桥头等3个镇区房价依旧在万元以下，而在去年同期，东莞均价万元以上的镇区仅18个，目前东莞房价已经进入“万元”时代。

东南临深片区成交量下跌最快

从近期成交情况来看，第三梯队的临广（水乡）片区由于价格相对较低，靠近主城区承接主城区购买力，同时具备规划、交通利好等因素，成交量出现大幅上涨，逆袭成交火热；而房价较高、主要依靠深圳客的临深片区则受到“4·10新政”影响，成交下挫最为严重。

东莞中原统计数据显示，2017年上半年，东莞各大片区的住宅网签面积同比均出现大幅下跌，降幅区间为38%~63%。其中东南临深片区住宅签约面积同比下降最多，高达63%。

开发商：

前十占一半市场份额

今年上半年，碧桂园首次成为东莞商品房销售金额冠军，暂时跑赢长期以来占据榜首的万科地产。值得注意的是，万科、碧桂园两家房企市场份额占比近四成，前十名占据超过全市一半的市场份额，成交高度集中在少数开发商的楼盘，业内认为，东莞楼市进入“寡头时代”。

东莞中原统计数据显示，今年上半年商品房销售金额前十名开发商分别是：碧桂园、万科、广东珑远、光大、金地、和记黄埔、嘉宏地产、新世纪地产、恒大地产、万达集团。其中外来品牌房企占6席，东莞本土房企占4席。从市场份额来看，开发商前十名占比达56.3%，其他开发商占比仅43.7%，未来市场的份额将越来越向品牌房企集中，小开发商的生存空间越来越小。

从实际市场来看，近期市场上推货的楼盘也以万科、碧桂园、保利、恒大、阳光城等品牌开发商为主。合富研究院认为，东莞楼市“寡头”现象越来越严重，万科和碧桂园两家房企占据市场近四成份额。

外来房企与本土房企差距拉大

不过，值得注意的是，2017年上半年前十房企，约八家业绩同比下滑，幅度普遍在四成以上。东莞中原研究部也介绍，受整体市场环境影响，2017年上半年，东莞成交金额1亿元以上房企数量仅为74个，同比减少28个，其中成交金额10亿元以上房企仅为7个，不足同期的一半。

与此同时，外来品牌房企与本土房企之间的差距也在拉大。东莞中原统计数据显示，2017年上半年外来房企商品房总签约金额351.4亿元，同比下滑6.74%，而本土房企商品房总签约量仅170.6亿元，同比大幅下滑54.82%。从市场份额占比来看，外来房企市场份额高达67.3%，是本土房企市场份额的两倍有余。

东莞中原分析，今年上半年，本土房企商品房供应量明显不如外来房企，仅为外来房企供应量的三分之一，而在与2016年上半年的对比中，供应量更是不足2016年同期的30%。在新政频出、银根收紧的2017年上半年，本土房企大多采取观望态势，出货较为谨慎，与此相对，外来房企凭借其自身雄厚的资本优势，不断抢占市场。

业内人士：下半年回归“消费自住”

东莞中原认为，政策收紧、信贷收缩、股市回升等叠加因素影响，下半年楼市环境不容乐观。开发商在销售目标的压力之下，以价换量将成为市场主流。随着深圳客退潮后，东莞楼市由过去两年的“投资主导市场”回归至“消费自住市场”。投资热渐退后，前期涨幅过大的区域价格有调整空间。

长远来看，东莞房地产将进入高位滞涨的调整周期。东莞中原研究部表示，随着东莞进入高地价、高房价的时代，行业的利润空间挤压，房价上涨的空间也有限。在土地供应紧缺的环境下，三旧改造将逐渐成为开发商获取土地的主流方式。

此外，由于开发商进入门槛难度加大，行业洗牌趋势延续。合作并购趋势依旧，品牌房企的集中度越来越高，留给中小企业的空间也将越来越小。东莞中原研究部表示，东莞房价高位风险，与本地购买力的严重脱节，预计在未来两三年内仍然持续，东莞房地产将进入高位滞涨的调整周期。