深圳二手房交易有所回暖或"以价换量"

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深圳二手房交易有所回暖或"以价换量"

去年10月楼市调控后，深圳楼市成交量下跌。今年前两个月成交量惨淡，进入3月，深圳二手住宅成交量随着春天的到来开始回暖。上周，深圳楼市的二手成交量呈增长趋势。3月10日，深圳二手住宅网签量为200套，创下年后日签数据新高。
市民在深圳市不动产登记中心办理业务。政策调控之下，楼市火爆场景难再现。
去年10月楼市调控后，深圳楼市成交量下跌。今年前两个月成交量惨淡，进入3月，深圳二手住宅成交量随着春天的到来开始回暖。上周，深圳楼市的二手成交量呈增长趋势。3月10日，深圳二手住宅网签量为200套，创下年后日签数据新高。
不过，业内人士指出，深圳二手房房源报价普遍有所下调，这是成交量上升的直接原因。银行信贷人士则指出，只要楼市调控政策不变，银行会一直执行当前的信贷政策。在调控的前提下，未来房贷增速会相应放缓。深圳楼市目前在回暖中，但报复性增长的概率很小。
A 银行房贷业务大幅收缩
深圳楼市疯涨的时候，银行信贷部经常遇到卖方悔约的纠纷。很多业主看到楼价飞涨，不惜违约，甚至把银行牵扯到买卖双方的官司里。
“我们最近被牵扯进一起官司里，时间发生在去年楼市火爆的时候。卖房的想悔约让买房的买不到房子，就告我们违规给买方提供贷款，理由是买方提供的材料有假。法院一审，卖方输了，不服气，又上诉。我们躺着中枪，也没办法。”深圳某银行信贷部负责人无奈地说。
自从楼市调控后，悔约的情况少了。深圳一家银行信贷工作人员告诉记者：“过去，我们的信贷窗口前碰到过不少因卖方违约而发生的纠纷，甚至还上演过卖方抢买方申请资料的闹剧。但最近几个月以来，我们再没碰到卖方悔约的案例。”
上述信贷人士指出，楼市调控以来，深圳严格执行首套房贷9折，二套房贷在基准利率的基础上上浮1.1倍的政策。截至目前，该行的房贷投放大幅下滑，从去年10月到现在，同比下滑了至少30%。“只要上面的调控政策没有变，银行就会一直执行现在的信贷政策。交易量上不去，银行的房贷业务自然会收缩。”
业内人士表示，在调控的前提下，未来房贷增速会相应放缓。货币方面也会维持稳健中性，短期内加息可能性不大。
B 二手住宅交易有所回暖
今年前两个月，深圳楼市成交惨淡。到了3月，楼市有所回暖。一手住宅方面，成交持续下滑，但二手住宅成交量有所上涨。根据深圳规土委的最新数据，截至3月12日，3月深圳市一手住宅累计成交379套，成交均价52539元/平方米；二手住宅累计成交1366套，成交均价53000元/平方米。从日数据来看，3月10日深圳单日达到200套住宅过户量，成为年后日签数据新高。
南山区华侨城一名地产中介刘先生说，自从楼市调控以来，二手楼成交量下跌不少。“华侨城主要是以大户型为主，售价总价高，遇到银行收紧房贷，很多买家知难而退，交易收缩非常明显。最近看房的人少，看了房能下定金的更少。”罗湖区人民南片区地产中介石先生称，进入3月楼市交易量有所上升，主要是二手房交易。“目前购房者以刚需为主。以前买房以投资居多，现在买房是投资、自住两用。”
不过在银行信贷人士看来，这并不能代表楼市火了。“事实上，这只是一两周的数据，甚至是单日的数据，并不能说明问题。从过去的销售情况来看，1月、2月适逢春节，是每年的交易低谷，3月回暖也是每年都会碰到的情况。”
上述信贷人士称，政策调控之下，银行收紧房贷，深圳的楼市交易难再现火爆场面。
C “楼市报复性增长概率很小”
事实上，不能承受的高房价之下，大量刚需仍然存在。很多购房者担心的是，一旦对楼市的调控放松，深圳的楼市会不会再度报复性增长？
对此，融360房贷分析师汤传尧认为，“房是用来住的，不是用来炒的”已经成为今年全国“两会”热词，楼市调控会在短期措施和长效机制之间做好衔接。“深圳楼市目前在回暖中，但报复性增长的概率很小。虽然现在二手房的成交量放大，但炒房的风险还是很大。”
汤传尧分析认为，深圳二手房房源报价普遍有所下调，这是二手房成交量放大的直接原因。深圳中原地产的数据支持了这个说法。中原地产数据显示，业主报价整体下调，各区域报价普遍下调，业主报价更接近目前市场的调整过程。其中，上周深圳中原报价指数36.7%，环比下降2.7%，同比下降15.08%；业主报价下调样本盘源占比超过六成。从上周来看，深圳七区报价普跌，盐田、罗湖、龙华报价下调幅度全市最大。
深圳中原地产研究中心表示，深圳楼市成交量处在缓慢恢复的过程中。目前新房市场在开发商积极销售状态的带动下，伴随着成交量的回升，开盘入市项目也会逐步增加。不过，深圳楼市成交恢复速度不会过快，未来将在适应调控政策的过程中缓慢恢复。“从上周开始，深圳新房市场已开始回升。较多在售项目开展活动积极销售，不少在售项目的启动会带动新房成交，新房访客量处于回升中，实际成交增加明显。”中原地产研究人士预测，短期来看，市场实际成交处在楼市回暖周期内，成交水平较之前会增强。
深圳市规土委今年1月公布的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》明确，深圳商品房和公寓申报预售均价不得明显高于周边在售项目均价。这被业界解读为新版“限价令”，有利于楼市长期稳定健康发展。
分析人士也指出，在一手市场价格被严格管控的情况下，仅仅靠二手市场的供需回升，很难带动深圳楼价的急速上涨。
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一手住宅价格稳定
连续5个月在5.5万元/平方米左右徘徊
截至3月13日，深圳一手住宅已经连续7周零批售，新增供应严重不足，直接导致一手网签备案数据萎靡不振。过去两周以来，一手楼周成交量均未超过300套。
值得一提的是，1月深圳成交了1652套一手住宅中，其中600套位于远洋新干线项目，是深圳市人才安居集团批量购买。如果去掉这600套特殊成交，成交量跌幅更加惊人。
虽然成交量低位运行，深圳一手住宅均价一直维持稳定。自去年10月“深八条”出台以来，一手住宅成交均价呈企稳状态，已经连续5个月在55000元/平方米左右徘徊。