投资公司变炒房公司 房企瞄准深圳存量房

“在哪里能买到200多万元带深圳中学学位的房子，首批150套房源已经全部售罄，现在是加推的，没买到要抓紧了。”来自罗湖区太子道项目的中介和每一个前来看房的人都说了相同的话。
　　
　　热销背后除了名校学位外，这些由投资公司将存量房源进行重新包装和中介联动推售的“存量改造”，也成为了近期深圳市场一种独特的“存量房经济”。
　　
　　存量房既包括了个人或企业自持的房产，也包括流通中的二手房。因此，投资公司偏爱将旧物业重新打包出售。
　　
　　投资公司变“炒房公司”
　　
　　位于罗湖区文锦路的太子道项目，因宣称带深圳中学名校学位，吸引了不少自住型买家和投资客。之前“吹风价”是在12万~13万元/平方米，2月19日开盘当天，价格则是7.8万~9.8万元/平方米，总价在210万~390万元。相比较确实优惠不少，尤其是目前该项目周边项目均价在6万元/平方米，豪宅项目中海天钻为10万元/平方米。
　　
　　据悉，太子道前身为鹏大厦，定位为五星级花园式主题酒店，由深圳祥祺房地产开发有限公司开发。而项目销售人员表示，目前房子产权时间还剩48年，但仍属于新房现售性质，购房者仅需交1%的契税和几百元的印花税即可。
　　
　　有熟悉太子道的人士对中国房地产报记者透露：“该投资公司是以6万元/平方米买入，经过‘操作’将项目从商用性质转变成住宅性质，最大卖点是深圳中学学位房，而且户型小，总价低。开发商原本价格预期极高，为9万~13万元/平方米，之前采取饥饿营销方式，推出150套房源有500人认筹，让大家有一房难求的感受。但是经过调控后，这种方式实际是被官方禁止的，因此价格也就下降到8万~9万元/平方米，想着能尽快出货。
　　
　　上述知情人士表示：“该投资公司擅长打造这类低总价的项目。除了太子道，还打造了龙岗区的龙城玖寓项目，回购的是农民房，打的也是低总价概念，25万元的置业门槛，不过这些变身后的公寓是多户共用一个产权证，购买上其实是有风险的。”
　　
　　太子道项目自2009年竣工后，至2016年一直长期处于开发商自持状态，没有公开销售，直接“住改商”。此种做法是否合规，中国房地产报记者向深圳市规土委发去了采访函，截至发稿前暂未得到回复。
　　
　　同样的，去年6平方米“鸽子笼”——位于南山区的侨城尚寓，前身也是酒店，是由另一家投资公司重新装修并对外出售，却利用了极小户型的噱头来吸引关注。有知情人士对中国房地产报记者透露，“该公司原本是打算内部消化，并不对外公开销售，后来决定把这个当作广告主打项目，吸引眼球，联手中介不停造势。但是没想到这么火爆，还演变成‘深圳高房价下生活丧失尊严’的舆论话题，因此遭到了官方查处罚款。”
　　
　　这类利用各种噱头，由投资公司操盘的项目在深圳有很多。深圳楼市火爆的大环境下，活跃在深圳的数千家投资公司之中，有不少是专业投资房地产的“炒房公司”。
　　
　　有投资公司人士对中国房地产报记者表示：“很多投资公司本身为基金公司、资产管理公司，有资金调度能力，可以利用各种资源进行融资，降低成本，这样就能直接向开发商或者业主购买，一般是低于市场价整体买下，经过重新包装后，再按市场价或高于市场价出售。操盘是非常专业的事情，所以这些投资公司还会联合中介，事先进行炒作。的确是利用了存量房，做的不是亏本生意。”
　　
　　美联物业全国研究中心经理何倩茹对中国房地产报记者表示：“有多少的利润空间，每个项目都不同。投资公司对存量物业进行包装再出售，与大房企的方式模式：卖地、兴建、再出售相比，所需的资金要小很多，而且未能盘活的存量房价格的商议空间大，可供选择也更多。不过值得注意的是，投资公司是改造存量物业，但不是盘活了存量物业然后转成租赁房，这和政府所提倡的并不同。”
　　
　　而深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“能将溢价套出来，业主和投资机构的利益诉求是一致的，办法有很多。资本进入市场是想在转换不同土地用途中把高溢价盘活出来，这种模式在市场上一直都有，像高和资本在北京、上海做的非常大，手法是把大城市核心区域旧商业、旧酒店，根据现代设计理念，重新打造。投资公司购买存量房源，更新打包出售，在深圳一直存在，但是利用效率太低。”
　　
　　“存量房经济”
　　
　　和投资公司直接购入、重新包装再出售不同，不少房企选择是将存量房，如深圳城中村和厂房改造成长租公寓，设置增值服务后租给年轻人从而获利，谋求长期稳定的回报。
　　
　　目前，大城市“散租”收益率在2%~3%。有研究测算，考虑规模化收益、政策红利和产品溢价后，长租公寓收益率可达6%。世联行董事长陈劲松表示，“存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场。”
　　
　　据深圳市官方数据显示，与很多城市住房自有率高、大量“房改房”可上市不同，尽管深圳住房总量约5.2亿平方米（1035万套间），但由于占存量住房79%的深圳未确定产权的原农村私房（俗称为“小产权房”）和企业集体宿舍，均基本不能合法上市流转，制约了深圳二手住房的供应。深圳实际的商品住房与保障性住房仅1.7亿平方米（162万套），约占15.7%。
　　
　　深圳大量城中村以及因产业升级淘汰下来的大量闲置工业厂房和工厂宿舍，令房企关注到这背后的巨大商机。万科就在2015年推出公寓品牌“万科驿”，并将其作为万科转型的五大新业务之一，预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。
　　
　　“目前万科做法是整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。万科有自己的投资标准以及市场化的运作方式，将大力关注公寓属性土地出让，或会和其他企业联合拿地。2017年至2020年间，万科驿将在深圳留仙洞和红树林开设两个项目，共开放9400间服务公寓给深圳的新移民。”万科相关人士向中国房地产报记者表示。
　　
　　事实上，长租公寓能产生稳定的租金收入，在房企抢占市场以后，公寓可以带来可观的现金流，较易实现资产证券化，便于企业进行资本运作。同时，还能为房企的住宅开发业务储备客户、提前锁定客户。
　　
　　“房企关注长租公寓市场的根源在于去库存压力大，是市场下行通道趋势下的营销手段创新。可以有效增加客户储备，降低前期营销费用，促进市场销售和消耗库存。前提是要以强大的金融支持为后盾，占用大量金融资源。实际上这也是一种重资产模式，如果大规模推广，公司经营风险会增大。”有房企人士对中国房地产报记者表示。
　　
　　此前，《深圳市城市更新办法》明确规定，拆除重建类的工业区项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，补缴地价即可。政府在实际的规划中也会考虑区域的发展重点，进行用地性质的改变。
　　
　　不过上个月，深圳市宝安区的一份《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类工作细则》，提出对厂房改建为公寓、酒店等功能的，分类进行控停、查封、拆除等处理。几乎在同一时期，宝安清拆了1500平方米的“厂房改公寓”。
　　
　　何倩茹表示：“对于盘活存量房，政府是支持的，允许商改租，但要按规定来进行，意味着在政策层面上有了支持，但实际执行上，我们认为还存在很多困难点，比如消防改造、生活用水、用电改造等，都有不小的麻烦。所以盘活存量房并非一件容易的事。”
　　
　　李宇嘉则表示：“过去楼市没那么热时，工商业对税收、投资和GDP的贡献更显著，各级政府批了大量工商业用地。现在居住用地需求更大、更赚钱，但新地没有了，腾挪存量就成了解决之道。但是，腾挪存量不仅需要缴纳巨额土地出让差价，且要配置生活配套，还要符合区域法定图则，程序冗长、成本高企。现在政策的口子貌似松动了，这让市场看到了商机。长租公寓宜在现有政策下，由市场自发决定是否进入，更要慎防土地用途管制‘松口’被套利。”