深圳楼市呈现逆转行情成交量连续两月腰折(楼王)

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深圳楼市呈现逆转行情成交量连续两月腰折(楼王)

一路高歌猛进的深圳楼市呈现出了逆转行情：成交量连续两月腰折。深圳市规划和国土资源委员会６月１日发布的数据显示，５月，深圳一二手住宅共成交５９８７套，同比下降４５％，再度腰折。在此前的４月，深圳一二手住宅共成交１０８５６套，同比下降５３％。

　　在“去库存”的大背景下，全国楼市呈现出火热行情。国家统计局数据显示，２０１６年４月，７０个大中城市中，价格环比上涨的城市有６５个，环比下降的城市有５个。一线城市涨幅较上月有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大。

　　深圳，作为全国楼市率先回升，并领涨一年的城市，于２０１６年３月２５日出台了新的调控政策，收紧限购限贷条件，并且开始打击利用首付贷、众筹等金融杠杆炒楼的行为。

　　深圳楼市从４月开始降温，５月直接跌入低谷。数据显示，５月，深圳新建商品住房成交２２５９套，环比下跌３．４６％，同比下跌６３％；作为成交主力的二手住宅跌幅更大，仅成交３７２８套，环比下跌５６％，同比下跌７２％。

　　而此前一年里，深圳平均每月一二手房成交量在１．５万套以上。

　　然而，即便成交量两度腰折，但价格依然坚挺。５月，深圳新建商品住房成交均价攀升至５５８１７元／平方米，环比上涨１２％，同比上涨９６％。

　　市场人士告诉记者，５月新房价格上涨源自结构性因素。实际上，很多开发商推迟了开盘时间，５月开盘量并不高，并且很多新盘秉持走量原则，价格上有一定优惠，让利之下，新盘开盘销售率一般达到了七八成。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞表示，５月部分新盘“低开”，使得局部区域出现了一二手房价倒挂现象。例如位于南山的半岛城邦三期开盘均价为８．８万元／平方米，相较该项目一二期二手房１０万元／平方米的叫价优惠了１２％。同样位于南山的前海丹华项目，开盘均价６．５万元／平方米，而周边几个楼盘二手房均价一般每平方米７万－７．５万元。

　　值得注意的是，一二手房价倒挂，是楼市步入调整期的一大特点。虽然新房是深圳楼市的风向标，但实际上深圳楼市的成交大头是二手房。

　　国家统计局数据显示，２０１６年４月，深圳二手住宅价格环比下跌０．４％，其中９０平方米及以下的小户型跌幅最大。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读４月份房价数据时还专门提到“深圳二手住宅价格环比甚至出现下降”。

　　从收紧限购、打击杠杆，到成交低迷、开发商让利、二手房价松动，购房者心态发生扭转，从慌张着急到观望等待。这半年来，一直在看房的陆瑶至今仍未出手。他说：“现在二手房价格有一点松动，但变化还不是很明显。再等等看吧。”

　　深圳房地产研究中心主任王峰表示，虽然一线城市采取了一定措施，但在全国楼市“去库存”的背景下，二线城市楼市逐步火热，对一线城市会有传导作用，并且一线城市刚需和改善性需求较为旺盛，这将导致一线城市楼市调整期缩短。

　　据新华社

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　　热点城市地价患上“三高”症

　　新“地王”楼面价均超周边房价

　　６月１日，信达集团以总价５８．０５亿元、楼面价４．８万元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算，该项目未来的保本售价将超过７万元／平方米，是当前该区域销售均价的２倍。

　　５月３０日，被市场称为二线城市楼市“四小龙”之一的安徽省合肥市成交１２宗土地，有１０宗溢价率超过２００％，其中包河区两幅地块溢价均超过３５０％，一日揽金近百亿元，有的地块竟吸引近２０家房企参与竞拍。

　　上海、合肥土地拍卖的火爆表现仅是一二线城市高总价、高单价（楼面价）、高溢价“三高”地块频出的缩影。据克而瑞研究中心统计，今年以来，２２个热点城市“三高”地块达１１８宗，其中有５１宗地溢价率在１００％以上，最高达４００％。而在上一个“地王年”２０１３年，全国的“地王”数量也不过６０幅。

　　有关人士表示，在此轮土地拍卖中，热点城市“三高”症状普遍是一大特点。５月２７日，２０１６年全国总价地王在杭州诞生，信达地产以１２３．１８亿元、接近１００％的溢价竞得该地块；２４日，武汉出让８宗地块，其中一幅地块经过２５０多轮激烈竞争后，被正荣地产以９．７２亿元夺得，溢价率达１７３％。而在２３日，苏州更有两宗地因超过政府规定的最高出让限价而流拍……

　　以葛洲坝集团刚刚拍得的南京河西南地王为例，该地块总价３２．８亿元，相当于２０１５年南京土地出让金总额的４％；单价达每平方米４．５万元，是５年前该区域单价的近１０倍；溢价率更是超过１１０％。

　　近期拍出的一些“非地王”地块也不同程度地患上“三高”症。５月份，北京集中出让的３宗郊区地块以近百亿元的总价拍出，大兴黄村地块楼面价达３．５万元／平方米，溢价率１１８．３％；两宗昌平南邵地块，楼面价均超过３．３万元／平方米。与南京河西南地王同日拍出的其他３幅宅地的溢价率也接近或超过１００％。

　　值得关注的是，近期所有拍出的地王，其楼面价均高于周边在售的商品房价格。记者在位于上海泗泾地王周边的“国贸天悦”发现，该项目由于毗邻楼面价每平方米近４万元的“新科”地王，房价预期强烈看涨。此前项目一期销售均价约为２．８万元，即将推盘的二期已报价３．４万元。南京单价地王周边的在售楼盘价格在３万至３．５万元之间，远不及单价地王４．５万元的楼面价。在苏州、合肥等城市，“面粉价格贵过面包价格”也已屡见不鲜。

　　地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险。“所有地王都有较大的亏损可能，过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。”