业主质疑物业审计报告 四年亏损两百多万(3)

　　首先，该小区规模比较小，管理人员4人，可能设岗过多。而该小区的管理人员工作加班费用接近正常工资的60%，这一点存疑， 管理人员一般都是半天上班，4个管理人员需要加那么多班吗?

　　其次，小区工作人员的福利费存疑。因为佣金制的物业管理合同，工作人员的福利费不应在小区收支里列支。

　　第三，停车费的分成纳入物业成本不合理。由于该小区没有地下停车库，而架空层等公共部位权属全体业主，收入理应归全体业主所有。但目前开发商每月从停车费收入里提走一定费用已成事实，这部分就应该从成本里减去，因为佣金制的物业合同，物业企业的佣金是按照成本来核算的，把开发商要提走的费用也纳入成本来，无疑提高了佣金。

　　第四，小区的改造纳入物业成本不合理。施法振介绍，小区的改造、装修等，应该经由业主大会表决，由专项维修资金开支，而不应该将这部分费用列入管理成本里。

　　施法振介绍，小区里的物业审计是一项十分专业的工作， 应该从经济业务发生的相关证据作为审计的基础，而不仅仅依赖会计凭据来审计。 他说，前述观点均是仅从收支报表得出结论，该小区的物业企业是否亏损、亏损如何，应该到现场进行审计才能得出审慎、专业的结论。

　　就该小区一份亏损200多万的审计报告及社区矛盾重重一事，记者1月22日与龙华街道办取得联系。据街道办有关主管部门答复，新城市花园目前存在的问题比较典型，他们已经积极介入协调，并争取尽快答复本报的采访。

　相关说法：业主维权，为啥这样难?

　　印象中，业主与物业的纠纷，业委会应该是与业主一个立场。该小区的业委会是由业主自己选出来的，但这次站在了物业一边。物业和业委会的回应保持高度一致，都称现在的物业管理已是亏损经营，业委会负责人还称，由于历史原因，现任物业无法进行财务公示。

　　现实中，物业管理公司的侵权案例可以说数不胜数。在业主与物管的博弈中，业主因为产权分散无法形成合力，往往处于相对弱势的地位。而这仅仅是业主维权难的原因之一，更深层的原因，则牵涉到业主参与公共事务的意识、制度的设计。

　　据悉，深圳的业主并不缺维权意识，我付给你物管费，你就要提供对得起这份工资的服务，这是大多数维权业主的观点。但是，在真要跟物管进行较量时，业主最缺乏的就是参与意识和合力，一方面是工作忙没时间，但更重要的原因，还是不少业主认为物业势力大，大都背靠财大气粗的房产商，即使不背靠房产商，也多少有一些过硬的关系。这样一想，不少业主先就没了博弈的勇气和打持久战的耐心。