深圳“三价合一”新政强力去杠杆 二手房交易降温

3月28日，在深圳盛传半年的“三价合一”政策靴子落地，并于3月29日正式实施。

此前一天，深圳不少房产中介一直加班至深夜12点，以应对紧急刷卡买房的购房大军。政策出台前一周，深圳二手房成交井喷，环比上涨翻倍。

在短暂的井喷之后，深圳多家机构预计，二手房市场将遇冷。与此同时，由于限价政策的严厉执行，深圳新房价格已连续18个月环比下跌，未来新房二手房价格走势将趋于一致。

首付＋税费“双杀”

3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，正式落实“三价合一”政策。

所谓“三价”，指的是房屋真实成交价、银行房屋贷款评估价、国土局计税评估价。“三价合一”之前，购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价，从而实现高评高贷。“三价合一”实施后，3种价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户价格作为贷款评估额度依据。

“三价合一”政策直接导致购房首付增加以及税费增加，增加购房成本。

目前国土局网签备案价一般是实际成交价的7-8成，如果以此计算贷款额度，那首套房最多只能贷到实际成交价的5成。

在深圳，“三价合一”实施预期已有半年之久。早在2017年11月24日，深圳建行曾传出一份关于个人贷款受理和发放的政策文件，其中规定“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”以及“贷款需先提供网签合同”。自此，深圳房地产市场紧张骤然加剧，不少购房者加快了买房步伐。

深圳链家商圈经理耿慧娟表示，近几个月来她的门店大约有三分之一的客户为了规避新政而加快成交。

深圳链家按揭中心经理李晓蒙2017年12月份一直在加班，只要客户成交了，他就会第一时间打出网签合同，把征信都查出来办理贷款。

购房者的提前入场，令深圳二手房市场保持了好几个月的热度。2018年前两个月，深圳二手房成交同比上涨80％；3月份二手房也出现“小阳春”，成交量连续三周上扬；深房中协数据显示，上周新政出台前深圳全市二手房开单量呈井喷式上涨，共计2888套，环比增长96.9%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，长期以来，深圳炒房客比例高、高评高贷现象普遍，此次“三价合一”，对于炒房者纯属大利空；另外也会影响到一部分刚需人群，之前通过做低单价以少缴税和增加贷款额度的做法，难度骤然加大。

深圳房地产中心研究员李宇嘉认为，“三价合一”导致首套房首付费用提高，对刚需置业者造成较大冲击，建议有关部门研究调整刚需首套首付比例。

房价调整来临？

此次深圳“三价合一”被部分业内人士认为是房地产调控从紧的信号。同期，杭州、西安摇号买房，整治“炒卖房号”；海南加码调控，非琼籍居民家庭只能买1套且首付不低于七成，住宅限售5年。

深圳市房地产中介协会则认为, “三价合一”不属于楼市调控政策，其本意是完善现有交易制度中的漏洞，譬如阴阳合同，同时对商业银行协助控制金融风险起到辅助作用。

不过，“三价合一”短期对市场仍有影响。从重庆、成都等已执行“三价合一”新规的城市来看，实际首付从最低三成，上升至约五成，均出现了短期交易量下降和房价下跌等情况。

链家、中原等机构人士均指出，在突击买房之后，短期二手住宅市场的波动幅度将会加大，对购房者的信心将产生一定影响，加剧市场的观望氛围。

而成交量如果持续下滑，将会导致二手房价格实质性下跌。事实上，虽然自2016年10月深圳便率先开始调控，但过去两年来，深圳二手房价一直在上涨，部分区域如龙华、前海片区，上涨幅度为20%－30%。

链家网信息显示，过去一年时间里，深圳二手房挂牌均价在56000元／平方米上下徘徊，甚至高于同期新房均价，价格倒挂现象明显；深圳中原数据显示，3月全市一手住宅累计成交2032套，成交均价54191元/平方米；二手住宅累计成交5622套，成交均价59752元/平方米。

杨红旭指出，3月28日新政出台，对于深圳炒房者是一个重大打击，一方面高评高贷玩不转了，另一方面传递出官方抑制房价上涨的态度；从调控周期来看，深圳本轮楼市调整还没结束，今年二手房量价都不可能出现明显增长。量价小跌概率较大，下跌幅度估计小于北京。

“接下来两三个月内，会出现交易量下降，价格波动。”深圳链家研究院院长肖小平指出。

深圳中原研究中心的最新数据显示，2018年第13周深圳中原报价指数录得35.72%，较上周减少2.6个百分点，业主报价指数连续四周下调，平均下调幅度超过3%；从区域来看，2018年第13周全市各区报价普遍下调，平均下调幅度为0.8%，其中龙华下调幅度最大，达1.2%。

二手房受限后，购房人对新房的关注度增加。据深圳中原地产统计，3月深圳新房住宅共成交2029套，环比上升156%。随着“三价合一”政策的出台，市场对新房的关注度将进一步增加，预计后期成交量将继续回升。

不过，深圳新房受限价政策影响价格难以上行。深圳国土委数据显示，3月一手住宅成交均价为54185元/平方米，这是自2016年10月出台新一轮调控政策以来的18连降，比之前的最高价降了逾7000元／平方米；从成交量看，3月份新房成交虽环比2月份大幅上涨156%，但与1月份相比则下滑了27%，新房市场仍未能称回暖。

深圳房地产研究中心主任王锋表示，从整体来看，2018年深圳将继续坚持房地产市场调控目标不动摇，力度不放松，加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展；今后3至5年，深圳及周边城市要结合区域房价高、泡沫大、供求关系长期紧张等实际情况，以持续消化房地产泡沫为目标。