深圳政企合作推进城中村租赁 业内称“玉田模式”或有效

深圳市政府对于城中村改造方式的探索，在今年8月就已见端倪。当时对外征求意见的《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）已经提出，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。
 

破旧的楼道。

在祠堂村的小巷口，公共“晾衣杆”随处可见。

玉田村，邻居之间的交集，更多是透过握手楼的窗户栅栏。

本周四，一份《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（下称“《实施意见》”）在深圳正式出炉，其中也强调要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。要求各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作，引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”，改造成租赁住房并对外长期租赁经营。

村民租金标准75-85元/平方米·月 签约10年

这一系列动作的背后，隐藏着一个庞大的城中村租房市场。在深圳链家研究院近日发布一份的“租赁大数据”报告中，深圳有80%的人口租房居住。根据深圳链家研究院的长期监测，其中实际租住农民房的比例可能达60%-70%.

也正因此，尽管深圳万科房地产有限公司（下称“深圳万科”）在回复南都记者时表示，万科参与到城中村的综合整治，开展规模化的租赁业务，是作为城中村运营商所必须承担的社会责任，万科接手城中村的物业管理也将不会从盈利这个维度出发，而是致力于研究并推广人口密集的开放式社区的新物业管理模式，提升服务品质；但依然有相当多的业内人士认为，万科的入场带有商业目的。

“这个市场太庞大了，里面究竟存在什么样的商机，如果不放手尝试，结果不得而知。对于万科这样的品牌企业，这种尝试是很有必要的。”一位熟悉深圳租房市场的资深业内人士告诉南都记者。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也称，这个买卖到底合不合适，万科自己肯定会先算一笔账。

按照深圳万科的说法，不同区位的城中村租金水平是有差异的，万村统一收租玉田村的物业，租金是按照市场化原则进行定价，一般给付的租金相比原业主之前收取的租金提升10%上下。“现有的城中村物业管理基本上都是投入大于收入，有的还要依赖政府补贴。”

本周三，南都记者以租客的名义走访了向东围和祠堂村。一名祠堂村业主透露，万村与玉田村村民的签约年限一般为10年，给付的租金标准为75-85元/平方米·月。

据了解，当前向东围的单房，户型面积为8-13平方米，最低租金达1500元/月；一房一厅的租金介于2300-2500元/月；两房户型最低租金为350 0元/元，全部为空房出租。相比之下，祠堂村的租金略高一些，单房租金在2000元/月以上；一房一厅、户型面积30 - 35平方米不等，租金2800 - 3000元/月；68平方米的两房租金则去到4000元/平方米。

如果按照上述万村的租金标准，10平方米的单房，不计入装修，给付业主的租金达到850元/月。“对于进场的企业来说，给付村民的租金不太可能按照目前的市场最高价，毕竟企业还是要赚钱的，中间必须留一个利润空间。”上述资深业内人士说。

物业改造过程涉及户型分割

这种利润空间的存在，也让不少业内人士质疑将会变相推高后期的租金。“我了解到的信息是，对于已签约的房源，万村可能会进行户型改造，比如将两房一厅改成两个一房。装修改造之后，配备简单的家私家电，单房的租金就要3000元/平方米以上。”不止一位业主向南都记者透露。

在深圳链家研究院的调查中，目前深圳租赁市场占据主流地位的三类产品，商品房租金集中在3000-5000元，长租公寓租金集中在1000-3000元，而农民房租金在2000元内的都占到了73.8%，其中租金在千元以内的占26.1%。

“综合投入的加大对租金肯定会有影响。”宋丁做出这种判断，但他同时表示，更关键的问题在于需求，如果租金过高导致没人租房，这种改革也就意味着失败。“所以，未来当租赁市场的供需关系发生变化后，一定会经历一个新的询价与平衡的阶段。询价的结果是诸如万科这样的运营方与租客都能承受微利与涨租。”

不过，前述熟悉深圳租房市场的资深业内人士提出了另外的观点。他认为，从单位租金来看，万科等专业公司的入场会导致城中村后期租金的上涨。但从租客这一端来看，必须思考的是客单价。万科在改造过程中可能会涉及到户型优化，比如原本30平方米的一房户型改成两个单房，对于租客而言，虽然居住面积减少，但综合品质提升了，租金成本几乎不会有太大变化，租客如果愿意转变思维，就会发现自己的负担并没有加重。

罗凤鸣对此也表示赞同。他说，长租公寓可以考虑在满足租客居住空间的前提下，对产品进行户型改造，实现租金基本不变，但容纳更多人口的目标。

这种对户型的改造，也被明文写进了上述新鲜发布的《实施意见》中，规定表示允许现有住房按规定改造后出租，允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米。

“对于万科来讲，通过户型的优化可以有效增加供应，利润的产生也集中在这一部分。”上述资深业内人士同时指出。

玉田村超25%业主准备委托万科管理

利润之间的账本，不仅影响了后期的租金，也影响了入场企业与村民之间的合作顺畅度。根据深圳万科提供的数据，目前玉田村业主签约或已开始清租准备委托万科管理的比例超过25%.此前公开资料显示，已有20栋居民楼已经或正在进行清空，数量接近整个玉田村20%。

而在记者本周的走访过程中，部分业主斩钉截铁地表示，不会跟万村签约。“如果业主将项目委托给万科跟自己运营没有太大区别，那业主或许更倾向于自己运营。”罗凤鸣称，双方都要赚钱，利润如何平衡分配，决定了业主买不买单。

上述资深业内人士给出了自己的看法，当市场上持有房源的一方话语权比较大时，除非承接房源的机构对租房后市有一个更乐观的预判，才比较容易达成合作。当包租机构并没有那么乐观的预判、租金给付无法满足业主的需求，就会经历一轮长时间的博弈。“现在万科跟玉田村之间，应该就处于博弈的阶段。”

诚然，这种“统租运营+物业管理+综合整治”的新模式依然存在很多的障碍与瓶颈，随着入场的“玩家”越来越多，未来还会出现激烈的市场竞争，而且一旦收房成本增加，整个周期也会越拉越长；不过在采访中，依然有多位业内人士告诉记者，在租赁的长效机制下，“玉田模式”的优势已经逐渐凸显出来，这应该是一种有效的方式。

“政府已经提出要收购或统租100万套农民房，后续就会涉及到旧村改造、产权关系梳理、违建处置等内容。政府会在新租赁市场发展的统一框架下来解决这些问题。我觉得下一步会有一系列新举措来全面加快城中村的租赁化。”宋丁称，万科进场是敢于“先吃螃蟹”，通过它的摸索进一步完善政企合作推进城中村租赁这个模式，后续其他城中村的改造就有了参照，这个模式还是会被大规模推开。

在深圳链家二手房研究院总经理肖小平看来，在租金标准难以达到一致、运营过程究竟能不能实现盈利、后期是否能满租这些压力下，这种模式的铺开并不太乐观。“一旦贴钱来干这件事，未来企业收房的积极性就没有那么高了。”

来源：南方都市报