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房价这还没怎么跌呢,你告诉我又要涨起来?

导读不知道你们有没有注意,这一个多周来,关于房地产的预期开始混乱了。一方面因为消费贷违规入楼市的消息,关于房地产泡沫的讨论又重燃了。而另一方面,突然媒体又开

不知道你们有没有注意,这一个多周来,关于房地产的预期开始混乱了。一方面因为消费贷违规入楼市的消息,关于房地产泡沫的讨论又重燃了。而另一方面,突然媒体又开始担心起房价涨了。

两件事很重要。一件是近期非常火热的消费贷,另一件是1-8月的全国房地产统计数据。
 
先谈消费贷入楼市。
 
我在去年3月全国严打首付贷的时候,就发文建议摸底消费贷,《单均只贷8万块,首付贷的风险有多大?》。因为消费贷要比首付贷的规模更大。直到今天,才看到严查消费贷,时光一晃已逾1年半。

这个期间产生了什么结果?

今年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,今年前7个月新增贷款已超过了去年全年,足见增速迅猛。
 
这个情况下,江苏、北京、深圳三地先后发文,严查消费贷。
 
比较三地情况,并不一样。据《21世纪经济报道》,北京要求银行自查对象为单笔20万以上消费贷,着重关注房抵贷、短期内办理两笔及以上消费贷款、贷后短期回流至借款人账户等7项特征。

深圳则明确将个人消费贷款最长期限缩短为5年。

 

江苏则要求各商业银行建立大额消费信贷投向监测机制,按月向人行和银监局提交报告。
 
我看到很多观点煞有介事的指出,这对楼市又将会产生何等的严控。但遗憾的是,到今天为止,我依然没有看到任何一家媒体调查出:到底消费贷违规进入楼市的规模有多大。这是我们要分析它对楼市将产生怎样影响的基础。
 
上周六和一位嘉宾一起参加一个沙龙,会上他提到深圳1-7月的消费贷同比去年增加了1倍以上,规模占到深圳房贷总额的1/3。但具体有多少去了房地产,依然不得而知。相信这个数据只能推测,而无法调查确凿。
 
我对这个事情是这么看的。
 
1、消费贷历来严禁流入房地产。关于这个,我查到最早在2013年,银监会就发文警示,2014年北京银监局就发出通知,要求消费贷限额100万,今天看到的北京的政策依然如此。深圳政策较以往严厉,将消费贷缩至5年,也许侧面折射出消费贷流入房地产现象较严重。

 


2、限价政策加剧了消费贷流入房地产。消费贷流入房地产的形式,主要是红本抵押、装修贷、二次抵押等等。说到这里,就必须得承认,消费贷的旺盛,其实不仅和限贷政策有关,还和限价政策有关。因为限价之后,很多楼盘都搞了双合同,把装修价格标到高高,这样反而为装修贷提供了空间。
 
3、商业银行搞消费贷要比按揭贷更积极。按揭贷受限,利率也低,虽然深圳在上月突破了5%,但消费贷更高,对银行来说,做消费贷收益率更好。这个背后,自然是限贷造成的资金需求转移,但商业银行的放水,恰恰是最直接的原因所在。

说这些,意思是说,严查消费贷,本是应有之举。它的规模不小,但也毋须大惊小怪。从目前整体货币政策形势来看,有两点很值得大家注意。

一是,虽然首套房贷利率突破5%,但从历史上看,我们的资金利率依然是非常便宜的。

 

二是,7月M2增速9.2%,8月8.9%,连续创历史新低。不知道我们搞房地产的有没有看到,这个数据实质已经锁死了未来货币政策继续收紧的空间。也是我一直以来判断的:货币政策会适度收紧,但空间有限,实际利率会上升,但空间也有限。我不需期待它马上会放宽,我只需要判断它未来大概率不会再继续收紧就可以了。
 
这是我们要谈的货币供应问题,下面来谈第二个问题。

国家统计局发布了1-8月房地产投资销售数据,在1-7月数据发布的时候,我已经写了一篇推文,谈到去库存政策的时代要结束了,按照现在库存的去化速度,2017年房地产销售额可能再创新高《房地产“去库存”任务已完成,再去就去过头了!》。2016年,中国房地产实现15.7亿平米销售面积、11.7万亿销售额。今年1-8月,房地产已经实现98539亿平米销售面积,78096亿元销售额,按照均速,无意外的话,销售额超过去年很容易。

 

8月的数据出来,更有说服力。
 
有几个指标值得注意。
 
1、8月底全国商品住宅库存33194万平米,同比去年(42544万平米),减少22%。比2015年底去库存政策推行时(45248万平米),减少27%。1-8月,全国商品住宅去库存去掉了85448万平米,每月卖掉1亿多平米的住宅,目前的住宅库存水平回到了2013年底(32403万平米)。
 
下面这张图来自于克尔瑞,显示住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位。按照有些中介机构的预测,当前的去化周期已经不到6个月。按照国土部门之前的政策,库存6个月已属非常紧缺。也就是说,我们去库存去的,现在反而要补库存了。这是要闹哪样?

 

2、另外一个指标,我直接援引研究机构的成果。
 
中国人民大学国家发展与战略研究院和其它机构主办的“中国宏观经济论坛”宏观经济月度数据分析会上,发布了一份报告:

报告指出,8月的房地产发展数据指标预示未来房价会有强上行趋势。一方面,房屋施工面积、新开工面积增长率均有所回落,表明未来一段时间房屋供给可能会下降;另一方面,土地购置面积和土地成交价款增长率不匹配,购置面积同比增长10.1%,增速回落1个百分点,而成交价款增长42.7%,增速提高1.7个百分点,这意味着房地产开发成本仍在持续上升。以上特征都表明,未来稳定房价的目标任重道远。

从销售情况来看,销售面积和销售额增速持续回落,表明政府的房地产调控政策已经发挥作用,在限购、限贷等一系列政策的作用下,房地产市场持续降温。然而,今年1-8月份,商品房销售面积同比增长12.7%,商品房销售额则增长17.2%,表明房价仍在持续增长,目前的政策效果还有进一步提升的空间。
 
我之前一再强调,不要对行政限价抱有太大的期望值。因为行政限价的确能够对房价上涨起到立竿见影的控制,但是对房屋供应也能起到立竿见影的控制。房价下来了,成交量下来了,但是供应量也下来了。市场自然调整,依然会达成新的均衡。该缺房子的城市还是缺房子,真正的需求并没有消失,预期也没有真正改变。这,才是危险之处。

看看媒体的标题:

 

从以上这两件事情,能做出两个判断:
 
1、货币似水,需求如烟。堵东去西,塞西往东。打掉了按揭贷款,又出现了消费贷。现在打掉消费贷,不知道又会出来个什么贷。再一次说明了上有政策下有对策,这是最尴尬的事情。
 
2、去库存政策显然会很快结束,不少城市的房地产都要转到“补库存”上。而为了防止房价出现反弹的苗头,有些城市将继续加码调控。总之只有一个目标,千方百计围堵资金,无法进入房地产领域。总之要千方百计补库存,打掉房价再度上涨的预期。

看完这些,希望你后台告诉我,现在的你更担心什么。

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