深圳地铁11号线福永沙井松岗三大片区对比分析

咚咚牛浩思 发布时间：2017.07.05 14:53:33 浏览：23416
11号线开通有一周年了，俗话说，火车一响，黄金万两。那么，11号线作为目前深圳地铁中速度最快，运营里程最长，跨度最广的城市“火车”，在开通的这一年里，有什么不一样呢？

11号线日均客流已达31.2万人次

先来看11号线周年成绩。去年（2016年）6月28日，地铁11号线开通载客，如今运营满周岁，单日最高客流量已达44.3万人次。日均客流量则达到31.2万人次。

作为大站快车，如此客流量已是相当不错的成绩。很好地解决了宝安西部区与市中心的通勤时间，尤其是带动了沿线经过的松岗片区、沙井片区、福永片区的部分发展，极大的推动了我们对宝安西部边远片区的认识。

福永沙井松岗，置业关注度提高

11号线串联起了深圳主要的核心区域，包括福田CBD、车公庙、后海总部基地、前海核心区、机场及大空港区。因此，对于在一条线上的宝安机场以北区域而言，最为受益。

它弥补了宝安机场以北片区的对外公共交通的缺陷，地铁快线的延伸也彻底颠覆了原有的“区位”概念，拓展了人们的生活空间，拓宽就业、居住、休闲的范围。

其中受惠最多且立竿见影的莫过于地铁周边物业，明显地感受得到，这三地的楼市获得了越来越高的关注度。

房价
不过，从部分数据来看，11号线开通后，这三大片区内的商品房房价没有显示出高涨的预期。根据深圳中原的统计数据显示，沿线地铁口的二手房在近1年内，最高的平均涨幅不超过9%，甚至有个别楼盘负增长。

老牛认为，一是房源规模较小，交易受结构性影响大，结构性影响包括户型、交易量等，从下列表格可见，站点对应的楼盘数量都是个位数；二是这一年来，尤其是深圳“104新政”以来，深圳楼市进入到深度调整期，市场整体性低迷。

但另一方面，从新房情况来看，关注度却明显提高，华强城、拾悦城、满京华云着等项目尤其受瞩目。可以说，这三个片区已经由区域市场转为外溢市场。

数据来源于深圳中原。

租赁
租金的波动能够较好地反映短时间内人口变动的情况，但目前暂没有准确且全面地数据做论述。

宝安区主要承接南山、福田的通勤群体。由于宝安区内地铁线路覆盖较少，楼盘分化差异较大，地铁目前是租金高低的硬指之一。

福永、沙井、松岗三片区对比宝安老城区来说，租金较低。但这三个片区之间横向对比，地铁口盘的差距不大，商品房2房户型租金普遍在2k-3k之间。

一方面，这几个片区真正属于地铁口物业的商品房很少，11号线开通后，对地铁口租金确实有较大的带动作用，但整体拉涨水平显得有限；另一方面，周边存有大量的城中村，房源供给量较大，整体租金被相应稀释,但由于这类房产原本租金基数低，几百元的租金上调，幅度便达到了30%以上。

老牛观察到，在11号线开通后，开始有投资公司将这片区内的民房、小产权房包装成青年公寓统一管理出租，实际上投资市场已经看到了需求的转移。

咚咚找房淘房哥的统计（2017年5月数据，仅供参考）：

三大片区间的简易对比分析

2016年底，宝安区街道“6”变“10”，除新安、石岩外，宝安中北部的西乡、福永、沙井、松岗都分出了两个街道。

而实际上，我们还习惯性地以原街道的片区概念阐述它们。一是习惯了叫法，二是新街道短时间内不会因管辖界限的明晰而有显著地变化。

三个片区扼守深圳西北门户，除11号线外，预计到2022年，片区轨道交通网会形成以11号线、穗莞深城际线分别对内对外的主干走廊，以及搭配1号线、12号线、20号线、6号线构筑的局域干线网络。

福永

福永作为深圳西部工业及经济重镇，依托山、海、湖的区位优势，海、陆、空的交通优势以及目前深圳一路由向西的优势，发展可期。

但从居住角度考虑，工业污染加上公共配套严重不足、城市面貌相对落后，以及近机场的噪音影响，片区的宜居性稍差些。这也算是塘尾地铁口的华强城尤其受瞩目的因素。

受机场限高的影响，福永的垂直发展空间受限也大。并且，从大空港初步规划图来看，虽说福永占据地利，但是靠近福永这块主要是国际会展中心，而相应的酒店、商业服务等配套对沙井的辐射范围可能更大。

不过话有说回来，机场以北片区的桥头、塘尾、和平一带，有大量的工业厂区，对日后更新改造存有想象空间，改造也易于民房集聚的区域。这一点跟沙井相比，是有较大的优势。

11号线沿着宝安大道从福永中部穿过，并没有走福永中心区域，所以沿线商品住宅并不多，日后发展还需加快站点周边的旧改进程，带动福永中西部片区的发展。待售新盘不多，华强城是最瞩目的一个。

沙井

沙井是宝安人口最多的片区，虽然在各项经济指标上不及福永，但目前城市面貌以及产业分布格局相对更好，空间布局更清晰；商品房数量同样屈指可数，但品质相对不错，还规划了众多商住旧改项目；各种配套也相对完善，尤其是商超配套，京基百纳、天虹、沃尔玛、华润万家等各大知名商家先后进驻；商贸物流、现代化服务业等第三产业发展迅速。宜居性来说相对比福永要好，同品质楼盘价格与福永相当。

但不得不提的是片区的小产权房，沙井是深圳小产权房最具有标本意义的地区之一，超级沙井特产。据称，沙井辖区内目前90%以上的楼盘都属于小产权房，包括11号线沿线，由于购入门槛低、出租回报率高，一度成为热门选择。老牛不建议投资博转正，如果在资金有限的情况下又有自住需求，可以在充分知道各种风险的情况下，适当考虑部分村集体建的品质相对不错的花园式小产房。

大量的小产权集聚，实际上在一定程度上阻碍了沙井大刀阔虎的城市更新进度，但目前来看，沙井的城市更新力度比福永要大些。

11号线沿宝安大道往北，穿过沙井新中心区，但同时距离传统的中心区并不远，沿线的商品房不多，小产权倒是不少。在售及待售的新盘是这几个片区中最多的一个，拾悦城是近期的热点。

松岗

松岗片区的经济指标相对落后于福永沙井，但发展势头良好，在深圳的对外门户当中，从车流量、物流量、人流量、交通优势、区位优势等方面来看，松岗都可以排在前列，工业区、商业区、旧村更新规划清晰明确，潜力较大。

近两年的情况，以大型城市更新为主体，开始涌现出商住，甚至更多元组合业态构成的综合体项目。这类项目，不仅为区域提供新的住房供应，还注入了新的元素。

比如联投东方park，是松岗片区内的第一家购物中心，填补了松岗无购物中心的空白，提升了整个片区的商业业态档次，带来了全新的生活体验空间。同时也吸引了万豪酒店之类的品质物业，使片区发展有更宽阔的延展性。

再比如即将入市的满京华云着，前身是沙埔工业区，整个项目改造完成后，将打造为集艺术mall、住宅、主题酒店、甲级商务、国际艺术小镇、国际会展、创意文化产业等多元业态于一体的都会综合体。

目前商品房项目较少，价格相对比福永沙井低些，未来城市更新项目众多，加上片区五年内将开通两条地铁线路，有意在松岗置业刚需可以适当考虑规划地铁站点周边的新房或二手房。

松岗在11号线周边以及未来6号线沿线地铁口规划了各种大型旧改综合体，未来的重点发展区域。

上述比较，仅是老牛一家之言，欢迎各位童鞋补充讨论。

未来关联东莞“滨海湾新区”，串联珠三角

深圳地铁11号线除规划东延至罗湖外，还将继续北上与东莞地铁3号线接驳。

根据东莞市和深圳市轨道线网规划，深圳11号线预留与东莞轨道交通3号线衔接，在深圳松岗碧头站预留向东莞长安镇海悦花园站或长安步行街站换乘衔接条件。由此，将11号线与东莞重点规划的滨海湾新区关联起来。

滨海湾新区位于东莞虎门、长安两大经济强镇之间，其前身原是长安新区。近日东莞“滨海湾新区”大幅扩容，包括长安新区板块、沙角地区板块、威远岛板块3大板块，由原来的20多平方公里扩大至83平方公里。更多内容可以关注【重磅！东莞“滨海湾新区”大幅扩容！】

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11号线除了与东莞接驳以外，远期，它还将与穗莞深城际铁路、深茂高铁、深港西部快轨接驳，联系港澳、广州、中山、茂名等地，成为深圳串联“珠三角”地区的纽带。