限购、限贷重压下 北京商办房再上市身价缩水百万

多家房产中介近日重启“商办房”交易板块，门店公开代理商办房源。但在限购、限贷重压下，“商办房”重新上市并未引来太多关注。“连70年产权住宅都卖不出去，谁买‘商办’？”有中介经纪人透露，相比“3·26新政”前，“商办房”部分房源跳水约百万元。

交易重启依然难逃限购

“商办房”由“商住两用房”脱胎而来，这类房产从规划上本是商业、办公项目，经开发商擅自更改规划、加装部分住宅设施，摇身一变成为所谓的“商住两用房”。

今年3月26日，本市针对商业办公项目进行限购。各大中介在重压执法下纷纷下架商办房源，“商住房”一词甚至因违规宣传而被网站删除。于是，此次链家等多家房屋中介重启代理，宣传页面上只见“商办”，不见“商住”。

虽然可以委托给中介机构代理交易，但是商办项目依然面临着极为严苛的条件：新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。

从目前市场来看，一些在“3·26新政”前成交的二手商办房将是中介代理的主要房源。虽然已对外声称将重新代理交易，但记者昨天登录链家网查询此前多个“商住房”小区发现，依然没有房源挂出来。多位链家经纪人介绍，由于系统问题，商办房源昨晚才开始录入，尚未挂网。

时隔多月成交价大跳水

对于商办房源的交易前景，业内并不看好。

“二手住宅都卖不动，别说商办房了。”经纪人小陈举例说，北苑家园一套66平方米的一居室，此前同户型最高卖到484万元，该房源以470万元的价格入市“死扛”一个月，如今降到430万元依然没能成交。

虽然在“3·26新政”前成交的二手商办房可以出售给个人，但对购房资格的要求十分严苛：名下在京无住房和商办类房产记录；在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。条件与普通住宅限购相当，而商办房产权只有四五十年。

“现在商办比住宅唯一的优势就是价格低。”链家经纪人小于出示了目前给美立方商办项目业主的参考报价：一套77平方米的商办房，总价220万元至250万元；但在“3·26新政”前，同户型最高卖到388万元，一般报价也在320万元至340万元。

麦田地产也已开放二手商办房交易，成交量不高，价格依然大降。麦田地产中介经纪人介绍：前不久美立方以160万元成交一套57平方米的商办房，但新政前最高报价曾达到275万元；N次方小区5月时也成交了一套65平方米的商办房，价格从过去的320万元降到了216万元。“总的来看，降价几十万、甚至百万元才能成交，要不没人买。”

前景暗淡业主“解套”难

“火的时候，美立方小区一个月就能成交10多单甚至20多单。”隔了4个月，小于已不再看好商办房成交量。

过去4个月，商办项目的成交量陷入“冰封”状态。

中原地产统计数据显示，限购3个月来，整体市场成交全面降温，所有商业类项目的签约数据合计仅2902套，环比调控前3个月的14406套跌幅达80%；剔除其中的写字楼、商业，实际商办类签约接近于零。

价格的过度下降也很难让卖家点头促成交易。去年9月，市民林女士以180万元的价格购得润枫欣尚一套商办房，今年3月房子涨到230万元。“如果价格低于买房时的180万，那我就不可能出售。”她说。

“此类物业的投资价值和持有价值明显减少了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，如果地段好，商办房后续改变为租赁的可能性较大。不过目前商办房集中在大兴、房山、顺义、昌平等区域，体量较大，无论是租赁还是出售“解套”都有点难。

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