出让工业用地期限不超20年 鼓励企业租赁工业用地

“从统计数字上看，我国企业的平均寿命明显少于50年。但以前出让工业用地时一般按照法律规定的最高年限——50年来出让土地的。”17日，在广东省国土资源厅召开的新闻发布会上，副厅长杨林安直言，这种出让方式既提高了企业的初始用地成本，也降低了用地效率。

几天前，省国土资源厅出台的《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（简称《指导意见》）印发全省各地。《指导意见》提出五项全新的政策体系，包括缩减工业用地出让期限和鼓励租赁工业用地，同时还提出工业用地续期和转型利用政策，建立工业用地供后监管机制。

土地出让年限远超企业寿命

根据我国的土地管理政策法规，工业用地出让的最高年限为50年，各地在出让工业用地时一般按照最高年限出让。而有关研究机构的报告指出，世界500强公司平均寿命约40—42年、世界1000强公司平均寿命约30年，我国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7—8年。

杨林安在通报中指出，为了进一步降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率，对于以后工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，《指导意见》明确要求“均原则上不超过20年”，而对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，则需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

鼓励企业租赁工业用地

在以弹性的供地方式来缩减工业用地出让期限的同时，广东还在探索一种新的“只租不让、先租后让、租让结合、分期供应”的多元化土地供应模式。

“以后对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的。《指导意见》明确指出，土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证，办理有关规划、报建、土地登记等手续。”省国土资源厅介绍，在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。

此外，对于采取先租后让方式使用土地的，设置了“2+3”的五年基建、投产租赁期和N年的出让年期，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

这样的制度安排，目的是保障租赁土地使用者的有关权益，促进租赁工业用地发展，降低企业用地初始成本，提高用地单位租赁工业用地的积极性。

申请后1个月内完成续期评价

假如一家企业在广东落地生根后发展非常顺利，其使用的工业用地“出让年限”到期后怎么办呢？

对此，省国土资源厅有关负责人表示，企业大可放心，《指导意见》在工业用地的续期问题上已经作出了非常明确的安排。首先，市场主体对到期的土地，可以通过申请的方式得到续期；其次，土地使用者提出续期使用申请后，合同出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作，续期期限原则上不得超过20年；最后，对于续期时的土地价款，《指导意见》明确，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。

建立工业用地供后监管机制

不过，一块土地供应给企业后，并不总能那么顺利地促进工业项目及时落地，同时，这块土地的利用效率是否能在实践中得到有效提高，也是《指导意见》极为关切的问题。因此，省国土资源厅提出，一定要建立工业用地供后监管机制。

具体说来，针对土地出让中需设立竞买资格条件的，按照“谁提出、谁监管”的原则，在土地供应后，提出关联条件部门应当要求土地使用者提交项目用地产业发展承诺书，作为国土资源主管部门签订合同的前提条件和关联部门的监管依据。提出关联条件部门应对承诺书的履行情况进行监督，并适时通报国土资源主管部门。项目用地达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。具体操作办法可由各地根据实际情况进行制定。