为何深圳新房比2015年都少了？

《2017年深圳中原上半年总结报告》，整整75页，对深圳楼市上半年进行了详细的总结，数据翔实。

淘哥觉得，如果你想买房，无论自住或投资，掌握数据，了解供求关系是基础。

因此淘哥节选了部分重要内容，加点个人解读，奉献给各位朋友。

最值得注意的在第三点：深圳新房库存量降低到了323万的警戒水位，这已经是2015年以来的低位，静态分析的话，按照6月份的成交量，只需要11个来月即可全部卖光。

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新房成交量29.2万

逐步走出冰封期

成交价格就不说了，官方数据是九连跌，淘哥重点谈谈成交量。

要点在于：3月份至今，新房成交量是逐月上升的，6月份已经到了29.2万平的成交水平，这基本与2016年11月，也就是1004新政后的第二个月成交量持平。

淘哥再讲几个数据了，让大家对29.2万的水平更有感性认识。

1、2016年，深圳新房成交的月平均量是34.8万平米。注意，这是3月份和10月份、上下半年都有一次强力调控后的数据。

2、2015年，新房成交的月平均数是55.5万平。这就不用多说，火热疯狂的一年。

3、2014年，是深圳楼市的一个低谷期，新房月平均成交量是33.58万平米。2013年的数据可能更接近平稳期，比2014年高10%左右，大概36.83万平米。

也就是说，虽然说深圳楼市的新房成交量有所恢复，其实连火热的边都谈不上（2015年的55.5），也远远谈不上进入正常区间（2013年的36.8），甚至连低谷期还差15%（2014年的33.58）。

目前的新房市场，只能说逐步从冰封期走出来，冰封期就是今年2月3月，月成交量竟然只有8万平！

这就是深圳新房市场整体的成交状况。淘哥觉得造成这种状况有两大因素，一是上半年推盘量极少，掰着手指头数一数就知道，基本没多少新盘发售。二是市场确实也存在观望情绪，开盘销售率下滑明显。

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二手成交表明：

楼市热度接近正常

再来谈谈二手市场，二手其实很重要，因为其量价更真实的反应了市场状况。几个值得注意的点：

1、房价走势平稳，均价56156元，基本维持去年水平。新房不许涨，会压制二手的涨幅。还有些原因，见中原图片。

2、上半年二手房成交2.9万套，248万平米。

这个套数和面积，只相当于去年全年的3成。

同比去年上半年，成交套数减少51%，腰斩。

环比去年下半年，依然下降21%。去年10月份可是出台了史上最严调控。

3、二手住宅上半年的套均成交总价是493万，总价中位数是354万。这两个水平都比去年要高，购房者对面积选择偏大了。

4、分月来看，2月份最低只有2240套，创下2012年2月之后的新低。

3-5月，新房有一波小高潮，带动二手成交量上升，5月后无新热点，二手又有降温态势。目前月成交量是6343套，日均211套。

在淘哥印象中，

2015年深圳楼市火热的时候，月均成交量能冲击11800套。

2016年火热后的惯性上扬期，月均成交大概是8800套。

2014年市场低谷期，月均成交大概5500套。

2013年，相对正常的年份，月均成交大概7800套。

这样看来，目前月均6343套的水平，已经比2014年还要好，处于正常偏低的区间，比低谷期又要好点。

从这个数据也可以看出来，二手房代表的真实的深圳楼市，比新房数据体现出来的，更温暖一些。可以说已经走出低谷了。当然，距离高峰还有一倍差距。

如果有中介打电话给你，说最近二手房卖得不错，他应该没有骗你。

03

预警：新房存量降至警戒水位

淘哥刚刚分析了两个领域的重要数据：新房数据表明，楼市成交似乎刚走出冰封。但二手数据表明，楼市热度其实已经迈出低谷，比2014年都要好，快接近正常了。

未来深圳楼市会如何发展？有个数据已经透露了秘密！

淘哥发现一个值得关注的重要信号——新房库存还在进一步下滑！

看到没有，到了6月份，深圳新房库存仅仅323万平米，处于2015年以来的低位。甚至比2015年这一轮深圳楼市大牛市，启动前的2014年上半年，还要低！

淘哥觉得这是一个非常低的水平，静态的看，按照目前6月份29.2万的成交量，11个月也就卖光了。如果恢复到2013年时每月36.8万的正常水平，9个月不到也就卖光了。

这其实显示在成交低迷的外表下，隐藏的是深圳楼市依旧处于供不应求的紧张区间，而且越来越紧张。

这至少预示两点，其一、深圳楼市后市价格上涨的压力持续存在。其二、包括限购限贷在内的调控政策，不可能放松。

中原也预测：预计未来几个月，新房供应不会有很大增长，库存量会进一步下滑。

库存继续下滑的话，后果真的很严重。这里，淘哥只能说，强力的调控在稳定房价同时，减少了供应，需求却慢慢在积累和恢复，这预示着未来供需矛盾的剧烈。

随着需求的复苏，淘哥觉得，要扭转这种局面，必须尽快增大深圳楼市供应！！！

否则，淘哥的忠告是：该买的还是买吧。淘哥只能帮你到这里了。

还有很多干货，限于篇幅，淘哥就没有一一解读了，放一张中原的预测吧，

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目前年费1200，还剩下最后50多名额，之后将恢复到1588元每年。