广州拍地新规见效：万科夺两块住宅地自持均过半

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广州拍地新规见效：万科夺两块住宅地自持均过半

　4月28日，竞价方式调整后的广州迎来首次土地出让，出让地块为6宗，其中2宗为住宅地块，4宗为商业用地。万科拿下白云和黄埔长岭居2宗住宅地块，自持面积均超50%，4宗商业地块均底价成交。6宗地总价达55.7亿元。

　　由于广州政府加码调控土地市场、创新出让方式，此次土地拍卖并没有延续早前高价地频出的状况，没有出让区域创出新高。

　　针对此次土地出让的情况，广州市国土资源和规划委员会表示，土地出让竞价方式调整初见成效，未来将继续密切跟踪和分析下一阶段的土地市场运行情况，坚决防止异常高价地扰乱市场预期。

　　万科勇夺两块住宅地

　　6宗地块集中出让，加上政策调控以及拍地方式创新，当日的广州土地市场格外热闹。

　　位于白云区鱼苗场住宅地以及黄埔长岭区住宅地采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式，这是广州土地市场首次采用竞自持以及摇号方式拍地。

　　据了解，包括保利、万科、招商等超20家知名房企参与竞拍，最终被万科击败，两宗宅地均被收入囊中。两宗住宅地块均进入竞自持环节，但并未进入到摇号环节。

　　其中白云区鱼苗场住宅地，万科以23.88亿元和1350平方米配建面积拿下，扣除安置房面积后，万科需自持50%的建筑面积，即40019平方米，折合楼面价29382元/平方米（不含自持面积）。

　　同时，万科以12.22亿元以及900平方米配建面积拿下长岭区宅地，自持物业面积达55%，为33851平方米，折合楼面价为19862元/平方米（不含自持面积）。

　　以过半的自持比例连续斩获2宗住宅地块，万科相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，广州创新竞自持的竞拍方式，有助于把地价、房价拉回到正常的区间，重回理性轨道，从而有利于房地产行业的平稳健康发展。

　　广州万科助理总经理喻敏峰认为，房地产将朝着运营的方向发展，先进的经济体自持的项目越来越多。如果广州市场土地出让继续大量出现竞自持的情况，万科肯定会继续参与竞拍。万科在北京也有了100%自持项目的先例，如何提供高效的产品运营是接下来万科需要面对的。

　　针对此次土地出让的情况，广州市国土资源和规划委员会表示，土地出让竞价方式调整初见成效。此次土地出让实现了对居住用地公开出让方式的一次有效调整，自持比例的住宅用地并未减少市场上的住宅供应量。企业自持部分的商品住房作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

　　如何处理自持面积这个问题，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，主要两个方案，一是类似长租公寓，进行统一经营管理，定期收租。当前租赁与资产价格比，回报率仅2%左右，该方案压力较大；二是一次性10年以上的超长期出租，租客自行打理，市场称“买使用权”，属以租代售方式。

　　合富辉煌研究院顾问黎文江认为，白云鱼苗场地块周边外地人多，可以考考虑用于出租，长岭居地块附近有广州干部疗养院等，可以考虑做养老项目。

　　广州万科认为，竞自持的新模式对房企的资产运营能力提出了更高要求，万科在转型城市配套服务商的过程中，推进泊寓、商业等“八爪鱼”业务拓展，有信心通过资产运营的方式使自持物业得到增值。

　　4宗商业地底价成交

　　位于黄埔区的4宗商业地块则分别被创维、君华、鑫业投资、保利城投4家公司底价拿下。

　　其中，广州开发区KXCD-D1-7地块被广州鑫业投资发展有限公司以8.9亿元总价拿下，折合楼面价为6630元/平方米；科学城KXC-S1-3地块保利城投以5.45亿元拍得，折合楼面地价为4800/平方米。

　　科学城KXC-K1-6地块被广州创维电子有限公司以7632万元拿下，折合楼面地价6711元/平方米；科学城KXC-K1-5地块则被君华集团以4.48亿底价竞得，折合楼面地价为6750元/平方米。

　　据《每日经济新闻》记者统计，4宗商业地块共揽金约为19.6亿元，加上万科2地块的36.1亿元土地出让金，当日土地出让总金额为55.7亿元。

　　知名房地产专家龙斌接受记者采访时分析认为，4宗商业地块底价成交在意料之中。目前广州市场的商业库存量较大，公寓发展存在一定的限制，不能卖给个人，增加开发商运营的难度。同时，4宗商业地位置相对较偏，加上出让条件设置了一定门槛，底价成交是正常的。

　　龙斌认为，整体来看，广州土地市场略有降温，由于整体土地供应偏少，开发商还是看好后市的。房地产调控收紧是大趋势，高价拿地潜在风险在加大。土地出让方式组合拳的打出将倒逼行业的转型升级，或将加速中小房企退出房地产市场，大型房企转型速度加快，出现强者恒强的局面。