新政将致二手房成交量大幅下滑 价格涨幅或收窄

3月17日下午，北京祭出新一轮严厉调控措施，规定二套房既认房又认贷，并将购买二套普通自住房的首付款比例由原来的50%提至60%，将二套非普通自住房的首付比例则由原来的70%提至80%。与此同时，还暂停发放期限在25年以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。此外，对于企业购买的商品住房再次上市交易的，规定需满3年及以上，若交易对象为个人，按照北京的限购政策执行。

对于上述政策，业内人士表示，考虑到目前北京二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，换房群体“先卖后买”也被界定为二套，首付预算的明显增加可能带来客户购买力的相对减少，后期成交量将会出现大幅下滑，成交均价的涨幅也有望出现收窄。对于投资客户而言，杠杆的使用空间明显缩小，也将会对其投资需求形成较大影响。

此外，杨现领还强调，首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比减少，其中影响最大的则是已成交但未网签的群体，保守估计有1万单左右，这部分要格外注意后期违约风险的防范。

购房资金门槛陡升 非普宅首付将接近九成

2017年春节后，北京二手房市场呈现上扬趋势。由于市场可售库存和可签库存都持续下降，市场上恐慌入市情绪较为严重，房价上涨的压力比较大。据数据统计显示，2月份，北京二手房价环比上涨4.6%。

“.二套首付比例提高到8成属于北京的首次，由此可见政府缓解市场紧张情绪、抑制房价过快上涨的决心。”杨现领表示，在“认房认贷”标准下，市场上大部分交易都成了二套，且非普通住宅占比不低。这种情况下，按照8成首付原则，加上评估价的影响，预计实际首付将接近9成。以800万换房标的（非普）为例，新政前如果先卖再买，首付416万，新政后672万，首付增加256万。

而从贷款年限来看，不管首套二套都被纳入调控范围，最长可贷款年限由之前的30年降至25年，以100万贷款为例，月供每月增加466元。

“.关于‘认贷’是认北京还是全国贷款记录需要进一步的银行细则。”谈及认贷的细则，杨现领称。

二手房价格出现明显回落尚需时日

那么，此次认房又认贷对市场究竟会带来怎样的影响呢？事实上，早在2013年4月，北京便曾经出台过“认房认贷”政策，结束了北京连续13个月市场上行的态势，当月价格出现2.1%的下跌，随后涨幅较前期收窄，直至2013年年底流动性的收紧，在成交量出现了连续近10个月的萎缩后价格开始出现实质性回调。到2014年9月，北京二手房均价较当年5月下跌幅度达到12.8%。

“参考过去的经验和上海深圳的经验，预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少，价格涨幅出现收窄乃至回落，市场的反应还需进一步观察。”杨现领说。