高房价下的蜗居时代，18㎡小户型何时回归深圳？
日前，深圳商报《深圳试水18平方米户型》引发全城热议。在3月19-22日举办的《2017深圳时尚家居设计周暨32届深圳国际家具展》中，中德两国设计师将进行“18㎡极小户型设计挑战赛”。
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18㎡极小户型，何时回归深圳?
5万/㎡的全国最高房价、6.81的全国最高房价收入比，每平方公里10000人的全国最高人口密度城市，将深圳推上“2016中国最苦逼城市”首位城市。蜗居迫于高房价，草根催生迷你房，深圳应该是全国极小户型需求最大的城市。深圳是中国房地产的样板房，过往的户型创新一直走在全国前列。极小户型曾在上世纪末最早出现于深圳，但是近10年来，在深圳楼市中却不见极小户型的踪影，明显落后于北上广一线城市和一些二线城市，既是遗憾，或情有可缘。
极小户型定义
深圳的住宅户型一直在演变，20年前有港式户型系列45㎡（1房）60㎡（2房）80㎡（3房），10年前有刚需户型系列50㎡（1房）70㎡（2房）90㎡（3房），5年前有高拓刚需户型系列66㎡（2房）78㎡（3房）89㎡（4房）。
2012年5月开盘的阳光里，位于深圳南山区桂庙路北，占地面积8593.32平方米，总建筑面积56323.65平方米，容积率6.8。A、B两栋联体建筑，1-3层商场，4层架空转换层，5-31层住宅。户型为32-79㎡1-3房，共891套。其32㎡1房2厅、44㎡2房2厅，54㎡3房2厅户型，是深圳至今最小的住宅户型系列。因户型拓展率约50%，开间尺寸不比深圳普通户型小，是深圳至今小户型住宅拓展率最高的项目。
刚需户型定义为90㎡以下住宅户型。酒店式公寓户型为30多㎡单间。长租公寓户型15-30㎡单间或1房。极小户型作为过渡性需求的住宅产品，户型面积应在30㎡以下（商品住宅按建筑面积，租赁公寓按使用面积）。
在高房价、高租金的北上广深一线城市，有众多的“北漂”、“南飘”一族，极小户型将大有市场。对于新移民，比起那些地下室、合租房，能有一套有独立卫生间、功能齐全、总价较低的极小户型住宅，显然是更好的选择。
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深圳6㎡天价极小户型，甫一面世即涉违规
本轮自去年10月开始的深圳楼市调整至今，人们议论起压断深圳房价这只骆驼的最后一根稻草，皆指去年9月推出的轰动全国的号称“中国空前，世界绝版”侨城尚寓88万元6㎡极小户型。这个深圳版“鸽子笼”公寓，其户型之小绝无仅有，竟然卖到惊人的15万/㎡，比深圳10万+/㎡顶级豪宅还贵50%，一时间轰动全城。
位于华侨城的侨城尚寓，占地面积2448.6㎡，总建筑面积10326.12㎡，单体建筑的1-5层办公，6-15层公寓，3梯18户。2007年房地产初始登记169套公寓，其中9套建筑面积约6㎡（5.73-7.48㎡）,均处于每层楼梯拐角处的边角房间；其它158套为36-60㎡户型。项目2006年建成后为四星级酒店雅商会所。去年转让给中执公司，经重新装修后按公寓向社会销售，交楼标准不仅有硬装，而且配齐了家具和书桌等软装，迎合了90后新一代消费者的“偷懒心态”，直接可以拎包入住。
据深圳市规划国土委南山管理局核查，引起市场严重关注的6㎡房产与规划验收竣工图不符，6㎡户型加上赠送面积，实际使用面积约12㎡，超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。9月26日南山区规划土地监察局对占用公摊面积部分采取强制措施，恢复原状；市规划国土部门约谈中执公司，责令其全面整改。对仅售出4套6㎡房产却宣告“半日售罄”造成的不良影响，中执公司主动暂停销售，并与已售出的4套6㎡房产的买受人解除买卖协议。
被查处的6㎡房产并非原设计户型，户型不方正，关门才能进入厨房卫生间，为历史遗留的旧楼改造项目，属于市场孤例。但其首次面世于深圳房价暴涨末期，以其深圳版顶豪价“蜗居”形象，让深圳最新的极小户型甫一露头即遭处罚。
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李嘉诚18㎡迷你房惹争议，香港开发商纷纷跟进
2014年7月17日，华人首富李嘉诚属下长江实业的大埔岚山一期开盘。岚山一期共6栋，22-26层，容积率1.7，总户数1071套。在首批260套中，有43套1房、20套2房和197套3房，套内面积18㎡(194尺)-46㎡(495尺)，总价165-870万港币，首付最低15%。
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深圳旭飞城市公寓系列，全国首创极小户型
上世纪末，深圳的旭飞小户型公寓，首开中国小户型楼盘的先河。深圳市旭飞实业有限公司成立于1993年，1999年开发旭飞花园，2000年开发旭飞华天苑，2001年开发旭飞华达园。旭飞地产连续三年开发三个小户型公寓楼盘，推向市场6000余套小户型，被业界誉为“深圳小户型大王”，成为当年“深圳小户型第一品牌”。旭飞地产在小户型住宅开发中推出的15-22㎡极小户型，成为中国极小户型的鼻祖。
这些楼盘虽然没有旭飞系列楼盘的小户型规模大，但这些极小户型丰富了市场与项目的产品系，也现实极小户型在深圳早已有之。只是近10年来随着深圳楼市调控，房票难得，40-60㎡成了小户型住宅的面积区间，甚至89㎡3房都成了刚需标配，极小户型暂时退出市场。
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一二线城市成熟地段，极小户型受追捧
除了深圳，在北京、上海、广州等一线城市，重庆、郑州等二线城市的房地产市场上，均出现过极小户型住宅或类住宅的极小公寓。
上海蓝潮部落25㎡极小户型，典型酒店式公寓
位于静安区曹家渡的蓝朝部落，是典型的酒店式公寓，2001年9月1日开盘。该项目总建筑面积2万平方米，容积率4.5。32层单体建筑，9-32层为住宅，东西对称格局，每层4梯24户,户型为24.45-56㎡单间-1房，共864户。
项目邻近地铁11号、13号线隆德站，交通十分便利；所处静安寺、曹家渡两大商圈，周边有静安小学、康定中学、静安区第二中心小学、市西初级中学，属万航渡路小学学区房，一直深受众多白领和单身人士的青睐。
北京绿景苑SOLO精舍18㎡、SOLO2升级28㎡遭疯抢
2002年4月北京春季房展会上,绿景苑二期SOLO精舍推出18.69㎡极小户型。
绿景苑位于东二环内广渠门与光明桥之间的成熟地段。小区一、二期占地2.9公顷，总建筑面积12万平方米；小区三、四期总建筑面积30多万平方米。二期SOLO精舍，容积率2.4，每层3单元，每单元1梯8户，为置业、投资两相宜的“金钻”小户型18-79㎡，2002年10月开盘。
北京荣丰2008“非常男女”，15㎡低总价学区房夺销冠
荣丰2008位于北京西二环天宁寺立交桥附近，邻近金融街、西单商圈。项目占地11.4万平方米，总建筑面积34.56万平方米，容积率3.2。一期奥运主题；二期“非常男女”为北京首个精装小户型社区；三期“非常空间”为是北京首个“买一层，得两层”小复式楼盘。非常男女、非常空间的名字新潮，又打出“首付3万，月供700元”广告，深受京城年轻人的欢迎。
上海风景22㎡公寓，刷新上海极小户型纪录
2008年9月20日，在上海楼市低潮时期，大上海国际花园三期上海风景推出22-70㎡极小户型。其最小户型22㎡公寓，刷新上海住宅的最小户型纪录。
位于龙柏高尚住宅区的大上海国际花园，占地面积33万平方米，总建筑面积42万平方米，容积率2.3。7幢小高层，76幢多层，总户数3200户。
重庆龙湖U城20㎡SOHO，16万进驻大学城
2012年7月，重庆龙湖U城星座推出套内面积20㎡精装SOHO，3梯28户，267套，精装标准1000元/㎡，总价15.8万元，购房者首付5万元，是重庆主城中最低总价的房子。意向登记客户1500多组，平均一套房源超过3个人争抢。
需要一提的是，重庆是国内房地产市场上仅有的按照套内面积销售商品房的城市（套内面积20㎡极小户型，建筑面积约30㎡）；而且重庆的住宅、商业、商务公寓、写字楼的产权年限都是50年。
上海绿地30㎡小爱，毛坯交楼降低门槛
2014年11月，绿地集团在上海邻近的昆山花桥镇，首个关爱青年计划的绿地“小爱”面世，取义来自于“大城小爱”。项目推出的30-32㎡“小爱”户型，总价20多万，轻松买到房子。如果购买其他房子的首付钱，就可全款买下“小爱”房，毛坯交房也降低了购房门槛。大城里有小爱，绿地让新上海人有机会扎根上海。
绿地小爱30㎡公寓样板房有4大收纳系统：玄关双面收纳、客厅、阳台、吊顶柜收纳。其整体柜体，充分利用小户型的垂直空间。但是由于是毛坯交房，小爱30㎡公寓有其安装收纳的空间，但没有实际交付。
上海龙湖.北城天街27-38㎡缤果SOHO全城销冠
2015年11月15日，上海龙湖.北城天街27-38㎡缤果SOHO开盘，1小时销售260套。缤果SOHO是龙湖23年精研的创新之作，户型27-38㎡极小公寓，45万/套，降低了置业门槛，不限购不限贷，自住投资两相宜。
缤果SOHO位于龙湖北城天街购物中心上盖，7梯36户，不限购的缤果SOHO公寓，通过创意家具的组合变动，实现“居住+创业+享乐”三种模式。亦可通过两套房打通改造，成为2室2厅2卫户型。
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万科极小户型属商办公寓，至今未进深圳
深受日本住宅建筑影响，万科2008年在广州研究极小户型，之后在北京、西安等地试验推出。极小户型作为万科的创新产品，其概念来源于日本和香港的超小城市公寓，力求在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和多功能家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适居住。
万科在面对85、90后新都市青年这个细分市场，曾做过上千份青年调研访谈。极小户型可降低购房门槛，作为一种过渡性产品，可充分利用城市的土地资源，适应家庭规模小型化的趋势。
万科蚂蚁工坊，尝试SOHO小户型
“万科是给白领建房子的”。蚂蚁工房是因创业、首次置业需求而诞生的过渡性产品。蚂蚁工房之“蚂蚁”，喻意忙碌而勤奋的都市白领，而“工房”则指小型工作室。蚂蚁工房是宜商宜居的精装商住两用的SOHO产品。在蚂蚁工房里，有书桌、床、厨房、卫生间、阳台等所有必备品，艺术的盒子里，可以自由的发挥与创意。
万科东莞建研中心，先行研发极小户型
2011年中，万科传出正在研发15㎡极小户型的消息，引发舆论的广泛关注。数月后，万科在位于东莞的建研中心设计出15㎡极小户型第一代样板房。万科理想的极小户型得房率达到85%，房屋性质为住宅或公寓。
万科经过技术试验的成套住宅，认为套内使用面积的极限是12㎡。
广州万汇楼，万科首个30㎡极小户型，只租不售
万科极小户型首次在广州实验，2008年9月，广州白云区广佛交界金沙洲的万汇楼建成，与万科四季花城属于同一地块。项目占地9000平方米，建筑面积12200平方米，容积率1.3。项目设计以福建“土楼”为原型，外观传统而又具有现代感，直径72米的外圆内方6层单栏式建筑，最多每层61户，共282套极小户型30-50㎡1房-2房，可容纳1800人居住。万汇楼是万科拍地时配建的廉租房项目，只租不售，当时租金400元-650元/月。
昌平万科试水15㎡极小户型，住宅改公寓，只租不售
2011年，万科将15㎡极小户型住宅，落地于昌平万科金域华府（商业金融用地）公租房项目。昌平万科金域华府位于上地信息产业基地东侧，八达岭高速西侧约150米，东临北京地铁13号线600米。
项目分为东、西两区，占地面积20.6万平方米，总建筑面积55万平方米。2012年12月极小户型进入政府审批阶段，套内面积15㎡，建筑面积18㎡400套，建成后由万科自持，只租赁不出售。
西安万科城18㎡极小公寓，只批发不零售
与北京万科昌平项目同期，西安万科城2012年年初推出首批18-58㎡精装公寓。项目一期共1300多户，其中18㎡户型居多，约有700多套。该项目只接受整层购买的客户，可用作酒店或独立出租，装修标准12000元/㎡。
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农民房是深圳最早、最大规模的极小户型
据深圳住建局数据统计，截至2015年年底，深圳自有住房率为34%，而深圳有1200万常住人口，大约800万深圳人处于租房状态；又有一说深圳2000多万人口中，1400万都是租客。每年大量人才流入，决定了深圳的刚性租赁需求将长期存在。因此，深圳的租房市场，已然成为深圳楼市的最大规模市场。
深圳早期的外来移民，几乎都有居住城中村的经历；直到2010年，深圳还有一半以上的年轻人住在农民房里。“毕租客（毕业后租房居住的群体）”一到深圳，大多会首先选择租房。
深圳是一个农民房与摩天大楼共处的城市，城中村是深圳多年城镇化以来最典型的缩影，而曾经占深圳50%以上存量房的城中村，是深圳市场化的廉租房，这对于源源不断进入深圳的新移民提供了一个落脚和初创的低成本居住场所。
城中村的农民房属于小产权房，不能转让。它是深圳房屋建筑几经变迁留下的历史见证，它与深圳这座年轻的城市同龄，握手楼成了深圳特有的一种城市和农村结合的建筑形式和城市肌理。当年村民全部城市化，没有了田地，他们借助于城镇化发展的先机“洗脚上田”后，出钱或贷款建房，普遍成为坐拥多栋楼房的“房爷”，房租成了他们的主要收入来源，而他们也通过“房租经济”这一形式积累了财富。
城中村农民房的最初户型是每层一套，共用卫生间；由于市场上5成租客不愿意合租，6成租客愿意租住一房户型，引起单房和一房一厅的房源紧张并租金高涨。农民房演变成如今独门独户的单房带卫生间的“房中房”形式，户型套内面积多在10㎡以下，甚至有4、5㎡的户型，均属极小户型。
从避免竞争的房地产开发角度分析，由于海量的农民房极小户型的存在，或许也是深圳开发商不愿贸然开发极小户型住宅的原因之一。
08
极小长租公寓，蜂拥而入租赁市场
受长租公寓争相入市的影响，深圳房屋（商品房为主）租金自去年2月起接连下跌，不少优质房源出现长达两个月以上的空置，这在深圳楼市历史中非常罕见。
相对于北京和上海市场，深圳长租公寓市场起步较晚。深圳长租公寓“野蛮生长”始于2013年-2014年。2012年，深圳长租公寓企业仅1家；2014年，微家公寓、warm+公寓等发展至7家；2015年，魔方公寓、you+国际青年社区先后布局深圳；2016年，深圳长租公寓市场迎来爆发性增长，迅速发展突破100家。2016年长租公寓至少解决了深圳数万名租客的住房问题。
“让买不起房的人租住得更好”，高房价让深圳长租公寓市场迎来了巨大的机遇。如今，各路资本杀入长租公寓市场，吾家SOHO社区公寓可以独立注册公司，受到90后创业一族喜爱，使“当红”的众创空间也感到了竞争压力。
目前深圳长租公寓的房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。
长租公寓主打有格调的硬件装修和有情怀的服务，全心打造年轻人的聚居空间。长租公寓相当于城中村一倍甚至两倍的租金，对于刚毕业的年轻人租金有点高，但一些创业的年轻群体还是看中了长租公寓的居住氛围和便利配套。如今深圳长租公寓主要分布在南山、福田和宝安等白领集中的区域。南山区有微家公寓、万科驿、红璞公寓、金地金谷SOHO、Warm+公寓、YOU+公寓、魔方公寓、同寓公寓、乐豆公寓、Qukor趣客、爱+公寓、Color、壹间公寓、壹栈公寓、都市美家、乐巢美寓、前海@创、uu、vivahouse等19家。福田区有魔方公寓、乐豆公寓、吾家SOHO、积木叁、都市美家、小豆公寓、uu、vivahouse等8家。罗湖区有魔方公寓、同寓公寓、红璞公寓等3家。宝安区有Warm+公寓、猫宁公寓、乐豆公寓、V客青年公寓、Qukor趣客、城家公寓、都市美家、前海公寓、微家生活、小时代偶寓、大城小栈等11家。坂田有万科驿1家。龙华区有红璞公寓、窝巢梦公寓、乐豆公寓、uu等4家。龙岗区有魔方公寓、vivahouse等2家。
如雨后春笋般地崛起的长租公寓，户型面积15-30㎡，亦为极小公寓。有的品牌长租公寓公司从设计到交房需要经过260道工序，精心选购18类商品，从环保、舒适、健康、储物、睡眠、社交等多个角度出发，满足了现代年轻人的生活品味和居住需求。长租公寓户型的细节设计，是在真心为租客打造一个私密舒适温馨的家。
长租公寓公司极小公寓的涌现，给商品住宅极小户型，甚至给极小公寓都带来了威胁。如果极小住宅和极小公寓的租金回报被长租公寓拉低，投资客的投资意愿也将会随之降低。
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极小住宅受限，极小公寓盛行
从全国各地的极小户型楼盘看，近年的极小户型大多数是商用性质的极小公寓，尤其是品牌开发商万科、龙湖所开发的楼盘都是极小公寓。
这是因为住宅户型的面积受到了国家规范的限制。2012年，新《住宅设计规范》规定：兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。按照现行设计规范要求，使用面积低于22平方米的住宅，不可能获批上市。这意味着，70年产权的住宅使用面积不能低于22㎡，按照笔者抽样统计的极小户型平均实用率78%计算，最小户型的建筑面积达28㎡；如果按照万科的理想实用率85%计算，最小户型的建筑面积也要26㎡。
其外，住宅的日照要求，将使得内廊式的极小户型建筑只能南北向布置（东、西均可满足日照要求），如果东西布置，则北向的极小户型将不能满足日照要求。
反之，如果是商务公寓，则在面积的限制、日照的要求上没有限制。因此，万科极小户型都应用于商用性质的项目，这对于选址和地块要求，范围扩大了很多。
然而，商业性质的公寓产权年限40年比住宅70年少了30年，不能落户，不是学区房，这在一定程度上抑制了极小公寓的发展。
其外，极小户型对开发商的设计能力有极高的要求，在提高空间使用率的同时，不能降低居住舒适度，很多家电家具需要量身定制等，其单位面积成本将高于一般住宅。在国内大多数三四线城市，北方的二线城市，市场甚至认为极小户型的面积太小而难以接受。
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学区极小房，价比顶豪高
在2016年10月楼市新一轮调控之下，全国各地房价大多出现环比下降态势，而一些城市的学区房却成为“房坚强”，不仅逆势上涨，甚至供不应求，出现了超过顶级豪宅的天价。
据最近报道，北京老牌优质学校奋斗小学附近的学区房，有人花135万买一套4.4㎡的房子，每平方米将近31万元。该房子根本不能住，只为给上学买个进门证。北京西什库小学学区内一套5㎡的房子售价130万，每平方米26万元。值得关注的是，这些天价学区房，均为极小户型住宅。
2017年2月19日夜间开盘的深圳市罗湖区太子道，为酒店改造项目。502户21-46㎡户型中，首批推盘147套，63套21-31㎡极小户型，周边二手房均价是5字头，而太子道单价7.8-9.8万/㎡，其21-31㎡极小户型均价接近10万/㎡。而买房客户认为200多万可以买上名校深中学位房，比起其它学位房来说低了太多，因此一售而空。
根据中国户籍制度要求，外来务工人员子女在城市公立学校就读，需要有房才能入户。而商务公寓性质的房产不算学区房，为了避免以争抢学位的临时户籍挂靠、临时租房、甚至假租房行为发生，深圳对积分入学政策做了修改，靠租房入学将越来越难。
极小公寓没有学位，这给极小户型住宅以学区房的优势，即能用较低总价买到一套极小学区房，单价可能会比豪宅还要高。因此，出现了开发极小学区房的机会点。
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高房价下的蜗居时代，极小户型或有大市场
极小户型主要出现在城市活跃度高、年轻人聚集效应明显、人口密度高、房价水平高的一二线城市，户型面积15-30㎡，空间利用率极高。极小户型的客户群体，主要是城市中20-30岁的首次置业者，生活理念超前，但又不符合申请保障性住房资格，是不能负担高昂商品房价格的“夹心层”人群。不限购不限贷的极小公寓将受到投资客的追捧。
北上广深一线城市的高房价，让许多打工一族望而却步。为了能“留在”大城市，购房者只能购买相对较小的房子。而对于开发商来说，降低每套住宅的总价，降低购房门槛的极小户型，是最有效的方法之一。房价高企不下，如果把户型做小做到极致，确实是一个房地产的发展方向。
在人口密集的日本、香港，20㎡以下的小户型非常受欢迎。深圳GDP将在近年内超过香港，居民收入亦会趋平。从长远来看，深圳房价将与香港房价趋平，届时，深圳的住宅户型面积与香港也将趋同。在当前房价动辄10万、8万/㎡的一线城市深圳，能有一方容身之所并且具有产权，承载了很多人的梦想。极小户型的低总价优势，在高房价的北上深均有很大的市场需求。
如今，住宅“偷面积”已成历史，在有限的居住空间里，提高房屋使用率和空间尺度精准率，住宅精细化，家装配套化将是市场发展至今的新课题。
极小户型，是典型的蜗居户型。但由于总价门槛低，将与高房价如影相随。随着一线城市极小户型的市场需求与日俱增，在北上广深一线城市中心、名校周边或地铁上盖，极小户型住宅或将越来越多。
上个世纪末首创于深圳的极小户型，在深圳楼市缺失了10年之后，何时才能回归深圳？
信息首发：高房价下的蜗居时代，18㎡小户型何时回归深圳？
