再念紧箍咒 中基会“4号文”严控私募资管进16城

2月13日，中国基金管理协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”）
 
下面和大家分享一下这个政策中的几个值得关注的信息：

第一点、“4号文”政策规定证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，应符合国家相关产业政策要求，严格遵守《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关规定。
 
政策对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

文件中主要为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房；以及推动房地产的直接融资、股权融资，减少间接融资、债权融资。
 
【点评】：

从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见，通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。

房地产开发融资受到一定的影响，开发商准备应对资金寒冬。土地市场开发商拍地将会应资金问题受到相应的影响，或者说未来房地产市场有可能会继续降温。
 
第二点、政策是把括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都，这16个城市列为房地产价格上涨过快的16个热点城市。

根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，这16个热点城市的房地产将划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。并且未来这些城市的房地产项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金将不得用于项目中普通住宅地产建设。

不过热点城市的最严格条款只涉及普通住房房地产项目融资；投资于商业地产项目，保障房等不受影响。
 
【点评】：

以上16城市房地产市场被国家重点监控，所谓因城施策，未来如果其中还有个别城市房地产市场再出格的话，不排除中央继续加码相应房地产市场调控政策。
 
第三点、“4号文”明确规定，证券期货经营机构设立的相关私募资产管理项目的资金，如果用于投资被政府认定为房地产价格上涨过快的以上16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

这条政策比较严，任何开发商可能都会因为惧怕这条火线而选择远离私募资产管理项目资金。

细读“4号文”可见，重点在于禁投五类房地产的私募资产管理计划，即委托贷款；嵌套投资信托计划及其他金融产品；受让信托受益权及其他资产收（受）益权；以明股实债的方式受让房地产开发企业股权；协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

为避免资金违规流入房地产调控领域，“4号文”明确适用范围，包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，渠道可谓再度紧缩。
 
【点评】：

政策药效直达要害，不管土地市场还是二手房流通市场房地产市场的因在资金。切除金融市场资金的渗透，直接釜底抽薪让房地产市场降温这招很高，效果可以说直接有效。
 
目前从中原地产研究中心分析数据得知：

最近房地产开发企业国内发债难度加大，并且海外融资难度也越来越大，目前房企获取资金的价格明显提高。伴随调控趋紧，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题。
 
【鱼评】：

可以想象未来在政策调控之下，房地产开发商融资渠道将再度收紧。房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。
 
在政策环境趋紧、市场和舆论环境偏空的大环境中，从房地产企业的需求来看，未来不排除部分企业为了回笼资金加快新房销售步伐。