深圳新房成交价稳中一路震荡走低

深圳去年楼市成交情况资料来源爱建证券研究所深圳：商品房成交套数深圳：商品房成交面积
经过两次政策调控，去年深圳楼市走出一波调整行情。据规土委和深圳中原地产统计，全年新建住宅成交40443套，成交价格稳中一路震荡走低，反映出调控政策已经起到成效。从整体市场看，观望氛围较为浓厚，供需双方均对后市看淡。
成交低迷观望情绪浓厚
2016年先后出台两轮政策调控，市场降温明显，开发商信心不足，以致入市放缓，2016年新建住宅供应降至历史低位，仅有434万平方米，环比大降37%。
在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，全年新建商品住宅成交面积降至417.9万平方米，同比下降37.2%，成交套数降至4万套，同比下降39.1%。
2016年的楼市可谓“一波三折”。开局延续了2015年的翘尾行情，1月为置业高峰期，供应较多市场活跃，第一季度成交面积高达159万平方米。之后受“3·25”新政影响，市场热度急速下降。4月成交量的腰斩严重打击了开发商入市积极性，市场供求减少以致成交低迷，观望情绪浓厚。临近传统周期“金九”市场才逐渐恢复回暖，供应在9月达到今年的最高位为73万平方米。
在防风险、降杠杆的政策主导下，10月4日堪称史上最严政策“深八条”出台，市场速冻，10月一手住宅出现历史性的零批售，实际成交持续萎靡。10月由于出现集中网签潮，备案成交量较高，政策的效果没有实时凸显。但是总体来看，政策调控最终影响了市场的成交热度。
值得关注的是南山为今年成交量唯一增加的区域，而其他各区成交量均减少，与其本身近几年的飞速发展有密不可分的关系。由于资源优势明显，配套完善，并且以高品质住宅为主，南山全年成交共91万平方米，较2015年增加11%。
一手房价一路震荡走低
去年深圳房价整体走势呈现“先扬后抑”的态势：上半年价格一路走高至6.2万元/平方米，随后一路震荡走低，三四季度出现连续四个月价格下滑。全年均价为53455元/平方米。
值得注意的是，在“深八条”新政的影响下，深圳房价出现连续9周稳定在“5字头”，反映出政策已见成效。
“从去年一年的房价走势就能看出来，深八条出台后，房价涨势戛然而止。应该说，此轮调控对于稳定深圳房价水平，保障刚性需求，起到了关键作用。目前连续9周，深圳房价停留在‘5字头’，反映市场对这个价格水平比较认同。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁如是说。
从安居客的统计数据看，部分新盘出现一定幅度的让价。如前海某上市公司的楼盘三期，去年12月新推单位的价格在4.6万元/平方米，较去年上半年的价格水平，有5%-8%的降幅；位于罗湖的一个新盘，新开盘价格为6万元/平方米，而且带精装修，较周边同等质量的楼盘价格有一定幅度的让利。
开盘销售率降至三成
2016年深圳楼市政策频出，全年新房访客指数位于临界值之下震荡波动。具体来看，2月和10月出现大波谷，中间几月处于持续波动状态。
第一次波谷形成于春节销售淡季访客量大幅下滑，节后直线回升。直至“3·25新政”出台后，市场有效需求减少，访客量震荡回落。
第二次波谷在10月“深八条”出台后，政策通过供需两侧发力加大楼市收紧调控力度，并且此次政策伴随严格市场稽查与整顿，部门项目关闭营销中心和样板房进行整顿，市场成交氛围立刻趋冷，客户入市积极性降低，等待价格进一步下降。
新房市场受政策调控的直接影响，去年两次政策调控造成开盘销售率波动较大，并且从政策的调控力度来看，10月“深八条”调控后市场急速降温，四季度开盘销售率仅在30%上下，销售率下降幅度非常大。
深圳中原地产认为，造成去化水平低迷的原因，一方面是因为“深八条”升级限购限贷，提高购房门槛以致减少部分有效需求。另一方面，政策对于开发商拿地做了新规定，开发商同时面临当前的业绩压力和未来拿地成本上升的双重压力，定价比较坚挺。最后市场稽查与整顿影响了成交氛围，客户开始离场观望。