深圳5年内将拆改20个城中村 满足50万人住房需求

人多地少的深圳为了抑制高房价，满足住房需求又放出了“大招”。

日前，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）发布《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新规划》），未来5年，深圳将完成各类城市更新用地规模30平方公里，其中将完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人住房需求。

城市更新将供地30平方公里

为了稳定深圳房地产的发展，遏制飞涨的房价，深圳先后出台“3·25 新政”、“10·4 新政”来调控楼市。深圳住房供需矛盾大，为了加大住房土地的供应力度，城市更新项目毫无疑问是缓解土地稀缺的重要途径，也是落实“深八条”的重要举措。

据深圳市城市更新局提供的数据，“十二五”期间，城市更新项目投资额占全市固定投资比例逐年上升，2015年城市更新固定投资额就达到了550亿元，占比为16.7%。

《城市更新规划》指出，在“十三五”期间，深圳争取完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里，非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新规模为17.5平方公里，完成城市更新固定资产投资约3500亿元。

城市更新逐年提高的背后是深圳目前面临的困境，经过30多年的高速发展，土地“家底”消耗殆尽。作为一线城市中面积最小的城市，1997平方公里居住了超过1800万常住人口。

为了获取更多的土地资源，深圳不得不开展城市更新。2010年经营性土地出让面积为512万平方米，城市更新提供的用地面积仅为67万平方米。而到了2015年，这一数字已发生变化，经营性用地出让面积下降到141万平方米，而城市更新提供的用地面积达到了186万平方米。

因此，据深圳市规土委数据，“十三五”期间拆除重建类的土地用途以居住与商务公寓类为主体，约占据七成的席位。深圳市政府也非常重视新兴产业的发展，尤其是创新型产业，力争在规划期内通过更新配套创新型产业用房总规模约100万平方米。同时，拆除重建类中产业类用地占 18%，其余用途的土地占比仅4%~5%。

将综合整治20个城中村

值得注意的是，受到高度关注的城中村更新问题，《城市更新规划》中也明确提出了分类整治要求。

规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅。对于原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心），观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建。

据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共320个原行政村，农民房3.5万栋，占到了全市49%的住房面积，容纳了520万城市人口，这里面大多是刚来深圳的年轻人。

有业内人士对中国房地产报记者指出：“政府此次也是为了解决容纳人口的空间问题。此前拆除城中村，相当于拆除了容纳数万人的空间，这些人重新安置的问题一直无法解决。如今政府提出综合整治，算是给了这些人喘息的空间。希望未来政府在拆一个地方前，先进行生态调查，例如拆迁之前住了多少人，拆了之后他们要去哪里，承受房租能力是多少。”

而近年来，关于湖贝古村要保留还是拆迁也引起了社会各界广泛讨论。1987年出版的《深圳地名志》中，深圳有1500多个村落。如今，原特区内的罗湖、盐田、福田、南山四区只剩下不到20个古村落。为了避免深圳成为“文化沙漠”，深圳市政府也决定要做出改变。

无论是城中村还是旧城区改造，都着重提到了“具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主”、“具有历史人文特色旧城区，以综合整治为主要手段”。

“之前深圳城市更新法规条例并没有关注这一点，如今已经强化规划分区引导，在综合整治地区，有严格建设行为控制，对橙线、紫线、历史风貌保护区、特色风貌区，政府会采取手段对更新改造的区域进行管控。”深圳市城市更新局计划处处长汪亮此前对中国房地产报记者表示。