深圳诞生中国总价地王幕后 万科出价362亿仍落标

　310亿，这不是某个国家重大项目，而是一块地的价钱。

　　8月29日，深圳市土地交易中心、经贸信息委、建筑工务局与招商蛇口、华侨城进行了项目签约仪式。这意味着深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地的归属水落石出——招商蛇口联合华侨城击败万科、华润、保利三家房企，以总代价310亿元一举拿下了这块地。

　　这意味着，这块地超过了此前广州亚运村地块，成为了中国总价地王。2009年底，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元天价夺得广州亚运城地块，总建筑面积高达438万平方米，折合楼面价5810元/平方米。

　　2014年底，中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿将上海董家渡地王收入囊中，近乎底价成交，折合楼面价为35392元/平方米。

　　虽然是全国总价地王，但这块地楼面价并不高。考虑到代建91万平方米会展中心的成本，及政府将以建安成本回购的10万平方米人才公寓，11宗配套商业地块的楼面地价约为2.15万元/平方米。

　　此次开标并未对媒体开放。外界对于华润、保利、万科三家的报价并不知情。但接近该宗交易的内部人士告诉界面新闻，万科报价最高为362亿元。万科相关负责人透露此次投标由深圳万科组织，但具体报价目前不方便对外公开。

　　招商蛇口在签约现场发布的新闻稿透露，此次评标中，招商蛇口、华侨城联合体技术标得分第一，商务标得分第二。

　　本次土地出让采用邀标形式，即只有接到邀请的企业才能投标。投标分为商务标和技术标，其中商务标指11宗商业用地的报价，占67分；技术标指对深圳国际会展中心的代建代运营水平，占33分，其中投标人明确合作的运营机构及其实力经验占6分，说明合作的方式及会展中心运营团队的组建占8分，论述对会展中心的运营管理计划占10分，承诺运营期前5年业绩目标以及展馆服务、维护标准占9分。

　　招商蛇口、华侨城合作的场馆运营机构为美国SMG公司，后者在全球管理各类场馆超过240座，其中会展中心75个，展厅总面积超过150万平方米。保利合作的运营商为德国汉诺威展览公司，万科的合作商为新加坡新展场馆管理私人有限公司，华润的合作商为意大利米兰展览股份有限公司。

　　招商蛇口董事长孙承铭在签约现场接受媒体访问时表示，此次大空港会展中心项目不仅仅是一个房地产项目，还是一个产业项目，项目通过会展业将带来旅游业等第三产业的发展，契合目前的自贸区、深港合作服务区、粤港合作的大战略。会展中心的开发建设与运营，也契合招商蛇口、华侨城定位城市开发运营商的发展目标。

　　招商蛇口此次拿下的11宗配套商业用地总面积共计52.8万平方米，总建筑面积不超过154.3万平方米，其中酒店25万平方米，商业办公26.16万平方米，地上商业用房22.8万平方米，地下商业9.2万平方米，商务公寓69.7万平方米，公共服务配套用房1.4万平方米，土地使用权期限40年。

　　政府规定，在154.3万配套商业总建筑面积中，32万平方米的商业用房自签订出让合同之日起22年内不得转让；相关宗地内各酒店物业限整体转让；10万平方米的商务公寓建成后由政府按经审计建安成本价收购，作为人才公寓。

　　因此，11宗商业用地中最吸引房企的便是将近60万平方米的商务公寓及26.16万平方米的商业办公。在经历一轮房价暴涨潮后，以及新开通的11号地铁线贯穿福永沙井片区，同区域的新房、二手房价格均已超过4万元/平方米。

　　深圳市政府要求，包括商业用地及会展中心在内，整个项目投资额不少于55.3亿元，并且需在5年内完工。为保证会展中心准时完工，政府对上述商业用地可售物业预售时间进行了限制。

　　在上周五的投标现场，华润置地副总裁兼深圳大区总经理孔小凯亲临现场投标，而招商局的领导也抵达深圳土地交易中心，但没有亲自去投标，可见各方重视程度相当高。会展中心及配套商业的地块对于中标企业意义重大之外，对于深圳而言，同样可以上升至城市发展的战略意义。

　　会展中心及11宗商业配套用地位于深圳宝安区西部沿江新城（一期）内，也是临近深圳宝安机场的大空港拓展区域，会展中心及11宗商业用地仅占西部沿江新城（一期）一半左右的面积。整个西部沿江新城的总面积将达36平方公里，有前海面积的6倍之多，其中大部分区域为填海区。

　　土地日益稀缺的深圳，城市发展向西的步伐不可阻挡，根据政府的相关规划，西部沿江新城将依托制造业基础和邻近宝安机场的有利条件，建造成为集高新技术产业、现代化制造业、旅游观光、生活配套的深圳西部城市次中心。

　　相对于深圳市政府规划的东进战略，向西发展的步伐显然是参与企业正用真金白银投票推动的。