深圳楼市的最大秘密：到底有多少房子

深圳到底有多少住宅存量，相对于目前 2000 万左右的实际人口，房子到底够不够住，一直没有一个准确的答案。
 

  此前，一种说法一直广为流传：由于存在大量的非法建筑，深圳不缺住宅，深圳缺的是有清晰产权的合法住宅。事实真的如此吗？

  近日，市规划国土委主任王幼鹏在接受记者采访时，透露了深圳违法建筑的详细情况：

  截至 2015 年底，全市违法建筑共 4.26 亿平方米，同比减少近 200 万平方米。其中历史遗留违建 3.87 亿平方米，2009 年 6 月 2 日之后违法建筑 3936 万平方米。从功能分类看，住宅类建筑面积 1.76 亿平方米占 41%，工商类建筑面积 1.94 亿平方米占 46%，公共配套类建筑面积 0.07 亿平米占 2%（其中，学校类 318.66 万平方米、医院及医疗设施类 64.44 万平方米），其他建筑面积 0.49 亿平米占 11%。

  至此，一个关键的数字终于浮出水面：深圳违法建筑里的住宅，总面积是 1.76 亿平方米。如果按照 20 平方米容纳一个人，足以装下 880 万人口！

  那么深圳的合法建筑到底有多少？在《深圳统计年鉴 -2015》中，记载了 1990 年以后深圳成规模的商品房竣工面积（见下表）：

  表一：近年深圳商品房竣工面积

  从 1991 年到 2014 年，住宅类商品房竣工面积约为 9164.62 万平方米，商品房竣工总面积约为 1.25 亿平方米。住宅类的占比约为 73%。

  另外，1990 年深圳房地产开发面积约为 133.41 万平方米（见表三），按照 73% 的比例，当年住宅类商品房面积约为 97.38 万平方米。

  2015 年，是深圳房价的疯涨之年，新竣工的住宅面积也不容忽视：深圳国民经济和社会发展统计公报显示，2015 年商品房住宅类竣工面积为 202.37 万平方米。

  表二：2015 年深圳商品房施工与竣工面积

  根据以上数据我们可以推算，在深圳自 1990 年到 2015 年，一共建成了商品住宅面积约为 0.95 亿平方米。由于 1990 年以前深圳商品房供应量非常小，按照 500 万平方米计算，一共是 1 亿平方米。

  表三：近年深圳房屋竣工建筑面积

  除了上述商品房住宅，深圳还有大量这样的房子：它们属于非房地产开发项目，多为政府建造。包括办公楼、住宅、城市配套设施。其中住宅包括廉租房、福利房、微利房等，随着世事迁移，部分此类房屋所有者的产权从绿证换成红证，拥有了完整的所有权。

  根据表三，从 1979 年到 2015 年，我们可以算出深圳非房地产开发项目面积约为 1.75 亿平方米。按照 73% 的比例，可以推算出住宅类面积约为 1.28 亿平方米。

  也就是说，深圳住宅分为三大类，一共 4.04 亿平方米。

  1、违法建筑，也就是所谓的城中村、小产权房之类，一共 1.76 亿平方米。

  2、商品住宅，一共 1 亿平方米。

  3、廉租房、福利房、微利房等政府、企业建设的住宅，累计大约 1.28 亿平方米。

  曾有好事者计算北上深等大城市的住宅价值，说超过了美国的物业总市值。那么我们不妨根据上述数据，算算深圳住宅到底值多少钱。

  违法建筑由于没有房产证，不被金融体系承认为资产，所以暂时不计算，两类合法住宅的面积为 2.28 亿平方米，按照市场均价 5 万元人民币计算，约为 1.7 万亿美元，或者 11.4 万亿人民币。这跟有些人估算的深圳住房市值超过 22 万亿相比，显然差距非常大。

  如果计算上办公楼、商场、城市配套设施，估计总市值也不会超过 15 万亿人民币。当然，这没有算上全部违法建筑。

  4.04 亿平方米的住宅存量，2000 万的实际人口，深圳人均住房面积只有 20 平方米。如果从 " 活着 " 的角度观察，深圳目前的房子基本够用。但如果从 " 正常 " 角度（人均 30 平方米）看，则缺口高达 2 亿平方米。

  目前上海住宅存量大约 6.2 亿平方米，官方公布的常住人口为 2400 万人，人均面积超过 25 平方米，显然比深圳宽敞一些。

  此外，深圳三类住宅的存量，带有极强的 " 个性色彩 "：违法建筑的住宅（1.76 亿平米）＞非商品房住宅（1.28 亿平米）＞商品房住宅（1 亿平米）。在其他绝大多数城市，恐怕应该是商品住宅第一，非商品住宅第二，违法建筑第三。