深圳楼市库存足 去化得10月余

在过去的半年里，深圳楼市可谓是跌宕起伏。有二手房成交的暴跌，有“3·25”新政的冲击，也有豪宅的热销，地王的频出……数据显示：2016年上半年深圳楼面均价高达24024元/㎡是2015年的近3倍；新房住宅成交均价51006元/㎡，环比上涨33.4%，同比上涨81.9%。

  一手楼

  量价背离 豪宅成市场主导

  上半年深圳新房均价持续走高，从1月的46515元/㎡到5月迈过了5万元大关，而六月更是高达61756元/㎡，同比大幅上涨101%。从深圳6月成交新盘来看，高端楼盘对本月均价有一定的拉升作用。

  据家家顺半年报显示，上半年深圳楼市均价上涨32.8%，成交量却下跌67.4%。在新房价格一路飙升的同时，推盘量和成交量却并不理想，整个市场均价被豪宅所引导。

  “3·25新政”后市场持续低迷，开发商推盘速度较之前明显放缓，加之春节因素影响，整个深圳上半年仅有144万㎡入市，较去年下半年大幅下滑57%。同时与历年同期相比，今年上半年入市速度仍然处于中等偏低位置。在市场存量较为充足和成交量下滑的情况下，批售项目数量明显下降。上半年全市仅批售240万㎡，较去年下半年大幅下滑42%。同时6月份全市仅有4个住宅项目获得批售，现阶段市场热度明显不足，客户观望情绪浓厚，加之对价格高度敏感，市场以消化前期存量为主。

  由于之前客户观望情绪浓厚，市场持续低迷，加之很多之前预测入市的项目不断推后入市时间，导致存量和去化时间都有上涨。目前全市库存量持续上升，高达420万㎡，加之今年二季度以来销售量大幅下降，目前去化周期高达10.4个月。

  二手楼

  新政成分水岭 一、二季度表现迥异

  受3·25新政及二手评估价上调的影响，深圳二手房成交量在3月创下历史新高后瞬间腰斩，二季度与一季度相比，成交量整体下降六成。但由于一季度成交的放量，上半年整体成交月均9890套，依然保持在较高的水平，仅次于2009年和2015年的成交水平。上半年全市二手住宅共成交494万㎡、59337套，同比基本持平。

  从深圳中原领先指数的结果来看，深圳二手房价上半年特别是新政后上涨速度已明显放缓，1至6月上涨16%，相较去年上下半年的27%和25%大幅减缓，预计下半年深圳房价仍将维持在目前的高位上震荡徘徊。

  值得注意的是，今年上半年各区成交趋势呈现差异，福田、南山两区成交量下滑明显，同比分别下降16%、11%；宝安微降1%，和全市的走势基本相符。值得注意的是，龙岗和罗湖两区不降反升，成交量同比分别增长10%和6%，其中龙岗在全市占比高达25%，居各区成交之首。

  各区成交情况表明，与2014年9月30日以来的改善集中入市不同，今年上半年二手高端需求入市明显减少，特别是在评估价上调50%的情况下，市场成交也主要以罗湖、龙岗区域的低总价刚需为主。

  土地稀缺 楼面价是去年近3倍

  据中原集团研究中心统计，截至6月底，监测的40个城市已出现了65宗地王，房企对于一线及热点二线城市资源配置的单边倾斜，直接造成近期全国地王潮。特别是像深圳这样的一线城市，外地房企想要进驻，只有靠公开土地拍卖竞争，狼多肉少，因此土拍市场也是高潮迭起，风云不断。6月2日，龙华上塘地块以56774元/㎡的楼面价问鼎全国单价地王；6月8日，光明地块以140.6亿元的总价问鼎全国总价地王。在新政后的二季度，整个市场进入调整期，直到6月也未全面复苏，两块地王的诞生确实给市场打了一剂强心针，更坚定了大家对深圳楼市长期看涨的信心。

  2016年上半年深圳全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万㎡，仅占2015年同期成交的30.1%，土地出让愈发稀缺。事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年的通过土地招拍挂出让的土地也是逐年减少，现有的土地供应则更多的来自于旧改更新项目。

  据深圳中原地产监控数据，上半年深圳土地出让金额高达364.15亿元，在土地出让面积较2015年减少近七成的同时，出让金额仅减少16.4%。直接导致楼面价高达24024元/㎡，是2015年的近3倍，特别是龙华及光明两块商住用地，带有居住用地，是房企必争之地，楼面价分别高达56774元/㎡、27623元/㎡，两块地就占据了总出让金额的63.5%。城市建设用地增加，居住用地稀缺，旧改更新项目又要耗费漫长的时间，这也就不难理解为何土地溢价如此之高了。

  后市价格预计维持稳定

  深圳链家市场研究中心在6月月报中分析认为， 3·25新政后市场调整两个月后，6月二手楼市已经摆脱了低迷态势。在这种情况下，后市价格预计会维持稳定，其中有些热点片区、优质物业价格仍会上涨，但是一些品质、配套较差的物业价格或小幅下降。

  深圳中原总经理郑叔伦认为，6月，连续两块地王的诞生，一定程度上提振了市场的信心，推高大众对深圳房价的上涨预期。除此之外，东进战略的推进、轨道交通的建设等城市规划也会进一步提高深圳的城市竞争力，从长远来看，深圳楼市仍具潜力。