深圳将用这招应对高房价下的人才流失:建立人才住房保障体系

深圳市政府已经意识到高房价导致了人才流失，将人才住房保障单列出来，能更有效地覆盖到广泛的大学生、海归等‘夹心层’群体。

近日，国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），要求到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。

  在国务院的大方针下，6月3日，深圳市住房和建设局（以下简称深圳市住建局）透露，正在探索将人才住房和保障性住房分开，鼓励各单位利用存量用地开发建设人才住房，分给员工或向社会人员供应，并鼓励房企改变资产配置，就持有的存量房、新建租赁住房等，与政府签订人才安居住房长租协议。

  深圳将建立人才住房保障制度

  作为一线城市中面积最小的深圳，土地供应紧缺，“十三五”期间计划供应住房建设用地800万平方米，其中商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。

  第一太平戴维斯研究部提供的数据显示，因为城市更新释放土地占近76%。假设容积率为4.0，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，约30万套商品住房，平均每年供应472万平方米，约6万套。

  但是，深圳住房供应却无法满足住房需求，预计在“十三五”期间，深圳商品住房需求将达到89.8万套，其中一手新增商品住房购房需求约4400万平方米，共计55万套。

  在住房供应缺口巨大，而需求又强劲的情况下，深圳市政府提出在“十三五”期间将供应保障性住房35万套，其中面向特定人才的部分不低于70%。

  深圳市住建局相关负责人表示，保障房的数量缺口较大，住房保障是覆盖到户籍人口还是覆盖到常住人口并没有清晰的定位，而住房保障在市和区之间的责任也存在不平衡现象。

  据深圳市住建局不完全统计，截至“十二五”期末，保障性住房覆盖的人群大约是136万人，按照官方公布的2015年末常住人口1138万计算，覆盖比例为12%。

  上述负责人还提到了一个数据，“据深圳市人力资源和社会保障局反映，深圳引进人才的数量已经呈下降趋势，本科以上学历者，从2011年的59.76%降低到55%，呈小比例下降，尤其是硕士和博士占比下降更多一些。也急需要通过住房保障和人才安居来缓解高房价带给人才的挤出效应。”

  深圳市委组织部的数据显示，“十三五”期间，深圳将引进大约132万名本科以上学历的、技能型的人才。为此，深圳市政府还大幅提高了对入户深圳的大学毕业生的一次性租房和生活补贴额度，本科1.5万元、硕士2.5万元、博士3万元。不过，深圳推出住房补贴政策在高房价面前无异于杯水车薪。

  因此，在人才吸引和保障房供应相对不足的双重约束下，深圳将探索单独建立人才住房保障体系。

  “深圳市政府已经意识到高房价导致了人才流失，而深圳又不像北京、上海，拥有足够多的大学和研究机构，这对深圳长远健康发展有影响，将人才住房保障单列出来，能更有效地覆盖到广泛的大学生、海归等‘夹心层’群体。同时，人才引进需要和深圳产业进行匹配。深圳所依赖的高科技企业没有房地产开发权，要解决这些人才的住房问题，高房价下，很多人没有买商品房而是买了小产权房。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示。

  租售并举 房企将改造存量房

  高房价背景下，大城市“居不易”。根据深圳中原研究中心监测，5月深圳新房均价已经达到了55871 元/平方米，创历史新高。深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房。

  而国务院颁布的《意见》中明确提到了，“支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”

  深圳市住建局正在研究起草《关于优化人才安居制度的若干措施》，其中就包括了“建立人才住房的管理体系和分区、分类建设供应体系。建立人才封闭流转的机制，建立一个封闭的流转市场；建立保障性住房全市统一的信息平台；培育和发展住房租赁市场，筹建一个企业化运作的人才住房专营机构”。

  这既是去库存的需要，同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。

  已经有房企踏出了第一步。深业集团在今年4月，就提出将对自有存量物业进行改造升级，同时与政府合作对部分存量物业进行运营管理，计划2016年底推出3000套青年公寓。

  深业集团副总裁董方表示，“深业2016年将重点推进青年房卡计划。该项计划是针对深圳的高房价、住房供求失衡现象的供给侧措施，为深圳留住更多人才而服务，着力解决城市年轻人的租房问题。”

  而深圳万科在年初迅速拿下两栋存量物业，改造为两家“万科驿”，并宣称预计年内将达到十家门店的规模。

  万科高级副总裁谭华杰建议：“如果将新房改造成长租公寓，需要政府在土地价格和税收方面给予特殊优惠，地产开发企业才有动力进行规模化发展；而如果以存量资产发展长租公寓，则需要在国家层面建立一个高度规范化、排除风险的行业政策，才能吸引到险资、债权、甚至REITs机构等低利率的资本介入，然后在租金水平较低的情况下持有更多资产，靠规模效应赚钱。”

  “建人才安居房和租赁住房不是为了降低房价，而是让人才免受高房价影响，这侧面反映深圳房价上涨是不可阻挡。深圳房企去开发并持有租赁房，出发点是好的。但是在深圳高房价、高改造成本的前提下，租售比十分高，租赁收益率只有2%，这个前景并不是特别乐观。除非政府建大量公租房进行分配，或者强制性要求城市更新项目中配置公租房，否则很难达到效果。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者谈到。