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深圳长租公寓野蛮生长 危机四伏洗牌势必来临

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深圳长租公寓野蛮生长 危机四伏洗牌势必来临

长租公寓,带给人们的是相对体面的生活;而长租公寓的井喷式发展或野蛮式生长,也让业内人士大喊危机四伏洗牌势必来临。

去年年中,深圳长租公寓市场还在唱着“狼”来了,一年时间过去了,深圳长租市场已经演绎成为江湖混战。过去一年,与深圳房价飙涨同行,深圳长租公寓也突然迎来井喷式发展。这个发展的速度有多快?租房平台“合屋”粗略统计是:过去一年,具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家。

  在高房价成主流的深圳,租房成为不少人尤其是年轻人主动或被动的选择。长租公寓,带给人们的是相对体面的生活;而长租公寓的井喷式发展或野蛮式生长,也让业内人士大喊危机四伏洗牌势必来临。

  市场升温:30多家长租公寓品牌去年杀入

  “长租公寓”又名“白领公寓”、“单身合租公寓”等,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业。按照市场分类,长租公寓又分为两种:“集中式”和“分布式”。去年年中,北方中介大佬链家集团旗下租房品牌自如公寓杀入深圳,成为长租公寓市场“狼”来了的一个重要标志。去年12月,地处南山西丽大学城边上平山村的一幢工业园楼房里,雷军投资的You +青年公寓在此落地,You +公寓打出的广告标语是大家熟知的“来了就是深圳人”,给租客归属感是它的目标。

  在长租公寓市场,如果说去年年中还只是狼来了,在去年年底,随着You +青年公寓、万科、世联等大量全国性品牌的正式杀入,市场已经是群狼杀到。一众互联网长租公寓品牌搭载互联网+的快车,在上亿元资本的助力下迅猛生长。而现在,随着连锁品牌企业文化思潮的影响,大量城中村二房东也仿佛一夜之间醍醐灌顶,加入居室改造,打造品牌公寓的阵营,深圳长租公寓市场已经陷入一场江湖混战当中。

  据租房平台“合屋”创始人罗凤鸣介绍,“合屋”去年9月中上线,最初挖掘到的长租公寓合作品牌只有几家,“合屋”发展迄今不到9个月,平台合作品牌已经超过50多家,其中大约有30多家,是去年新近成立的。深圳长租公寓发展之迅速,让做平台的罗凤鸣也感觉到出乎自己意料。

  江湖扩张:新的品牌还在不断亮相

  5月15日,福田中心区八卦岭二路,一个叫做吾家SOHO社区的长租公寓品牌新鲜亮相了。原本是上世纪80年代的老旧厂房宿舍,经过装修打造,成为焕然一新的白领公寓,主打26~70平方米的单间,配备有健身房、瑜伽室、影视厅、会议室等。记者了解到,该长租公寓租赁价格3000元/月~6000元/月不等,经过包装打磨后,物业租赁价值可谓成倍增长。

  在景田新狮村一个旧菜市场所在的大楼里,一座正在改造中、外观看起来非常高级的魔方公寓正在装修,很快即将亮相。作为进驻深圳较早的长租公寓品牌,魔方公寓目前已经在罗湖的东门步行街、大剧院、国贸、南山的学府路等地开辟了多个分店网店,其中罗湖片区门店以月均租金3000元~3500元的单身公寓为主。

  一个由深圳关爱办、合屋及数十家品牌机构共同发起的“青年乐巢计划”今年4月19日正式启动。根据计划,市关爱办将与合屋一起动员社会资源,为初次来到深圳的年轻人提供为期7天的免费居住空间。不过, “青年乐巢计划”的最终目标,是整合社会资源,对存量房进行改造。

  租房理念:有人卖硬件有人售情怀

  罗凤鸣介绍,深圳长租公寓目前已经形成了几个热点片区,比如说南山科技园片区十公里辐射范围,包括西丽、宝安西乡、固戍等周边。就科技园片区而言,西丽的长租公寓比较多且集中。此外,民治、坂田和布吉也都比较集中,福田中心区尤其周边仅有的城中村也潜藏不少。长租公寓有个共同的特点是离地铁不远,或者交通出行比较方便。

  市场现有的长租公寓可谓鱼龙混杂,其中很多都是由旧厂房、城中村改建过来。比如说宝安银田工业区,就集中了6家长租公寓,都是整栋的厂房或民居改造。

  长租公寓卖什么?主打的是有格调的硬件装修和有情怀的服务。一些品牌公寓甚至拒绝租客有孩子,全心打造年轻人的聚居空间,它就像一个社会版的集体宿舍。不过,在罗凤鸣看来,长租公寓产品体系里面包含有很重要的服务功能,包括社交活动组织,群居生活环境的打造等,而很多蜂拥而上的长租公寓,尤其是城中村二房东打造的一些长租公寓,往往只注重物理空间的改造,只在空间中做文 章,显然是不够的。

  租客态度

  赞:生活仿佛多点阳光 管理比较规范

  从西丽的城中村搬到附近的一家长租公寓,刚刚工作两年的大学生小栗子认为自己生活中仿佛多了点阳光。城中村的握手楼里终年难见阳光,自己是名副其实的蚁族,在苟且地生活。而自从搬到长租公寓后,居室里有着简约现代的装修,推窗可见阳光,感觉自己的生活更加阳光和健康了。

  当朋友圈里一位租客朋友又在抱怨房东乱涨价,考虑要不要搬离的时候,在媒体上班的小罗给朋友留言道:“所以,我一直选择长租公寓,这样可以避免直接和房东打交道。”小罗如今居住在一家叫做趣客公寓的长租公寓,在其看来,长租公寓就是比较正规,拎包入住,不会产生类似个人房东出尔反尔乱收费、乱涨租一类的麻烦。此外,长租公寓居住体验也比一般小区好,基本都是年轻人,能聚集在一起玩。

  弹:简单装修下就敢叫“公寓” 性价比太低

  张先生最近在帮新来深圳的朋友一起跑腿看房子。“在笋岗村看到一栋城中村居民楼改造的长租公寓,外表都没装修,里面只是简单装修布置一下,家具质量看上去也不咋的,租金却比村里其他房子高了不少。”

  吴先生最近也在考虑是不是要从城中村搬到长租公寓里面去,但是,一经打听价格,心里就凉了一大截。

  吴先生告诉记者,其目前租住在南山白石洲的城中村,即使远到西丽,相同租住面积情况下,品牌长租公寓的租金也至少比其现在租住的城中村房子贵了3分之一到一倍不等。

  业内预估

  鱼龙混杂出租率堪忧 未来洗牌在所难免

  在罗凤鸣看来,随着万科、魔方、You +、自如等品牌在深圳市场完成规模化扩张,未来两至三年之内,长租公寓洗牌大战难免。小的品牌或资金量不充足的品牌退出竞争在所难免。但是长租公寓产品特性决定了其进可攻、退可守,毕竟在年轻人口占主流的深圳,租赁市场庞大,租赁经济高端、中端、低端均可做。

  “我看的有几个项目,连居住舒适度都做得一般,更不用说谈什么服务等繁衍产品……”家家顺资深中介人士任明超认为,一个好的长租公寓项目,前期上千万元投入是需要的,而租赁成本、改造成本本身比较高,回本周期比较长,资本实力一般还真不好在长租公寓这块折腾。此外,随着品牌的鱼龙混杂,部分品牌目前出租率堪忧,因此,任明超也认为,从资本和出租的角度,长租公寓将经历大浪淘沙是必然过程。

  罗凤鸣认为,长租公寓目前的发展处于一种无序无标准的状态。要想规范化长远发展,行业必须有标准。这个标准是什么?罗凤鸣的想法是,像星级酒店一样,长租公寓高中低如何划分应该有行业规范。而目前市场主流长租公寓的定位,应该和经济型快捷酒店差不多,快捷酒店可以有标准,长租公寓自然可以有。

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