楼市调整期或更长 6成人认为房价将继续下降

据悉，国家统计局公布的数据显示，上半年中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。局地成交量大幅下跌， 零首付 重出 江湖 ，库存高企市场预期变化……楼市 调整期 基本确立。
　　
　　楼市 调整期 会持续多久？房价回归合理还需克服哪些障碍？
　　
　　20余地 松绑 楼市，市场现分化总体 波澜不惊
　　
　　随着7月14日起江西南昌部分 解禁 限购令，调整楼市政策的城市达到约20个。 过去地产调控 一刀切，市场信号基本处于失真状态。 中国房地产业协会首席研究员李战军说， 限购政策逐步退出，有利于让房地产业回归市场，也有利于产业政策的调整。 记者调查发现，历经近半年的地方政策微调，房价未现大幅波动，但全国市场分化明显。
　　
　　－－预期看淡：购者观望，房企促销。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的作用下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，房企 让利跑量 心理渐占上风。搜房网调查显示，近六成受访者认为房价可能进一步下降。
　　
　　－－类型分化：住宅趋冷，豪宅坚挺。6月份以来，高端住宅市场呈现量价齐升特点。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏认为，这说明政策调控趋于灵活合理，去年以来压抑的需求得以释放。
　　
　　－－博弈变化：中介硬撑，业主降价。虽然大部分二手房中介机构仍不愿轻易降价，网上挂出的价格与去年相比仍然 坚挺 ，但多数买家看淡市场，二手房议价空间明显增大。
　　
　　 调整期 确立，调整时间可能比以往更长
　　
　　调整期各市场主体心态各异，部分开发商坦承 坐地生金 时代终结，却仍存救市下触底反弹幻想，一些刚需购房者持币观望的同时也有人等待抄底捞金。
　　
　　 有人对此不以为然，认为是房地产市场的周期性调整。但这次下滑绝对不同于以往。 国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌说。
　　
　　回顾2008年的V形快速反转、2011年的U形反转，这次的调整并非因为限购、限价等行政因素。因此 不能凭以往经验而论 。
　　
　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。 一线城市存货压力相对较小，有可能在明年下半年复苏，二三四线城市的调整时间将更长 。
　　
　　高通智库则认为，基于当前核心城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪，以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L形走势，即本次房地产调整将比过往更长。
　　
　　 中国楼市消化不良，前期已经把未来房价上涨空间透支了。 万科集团执行副总裁毛大庆说， 要慢慢通过市场来平衡，房地产 不可能是一个永远没完没了涨价的产品。
　　
　　深度 挤泡泡 ，三大阻力值得警惕
　　
　　楼市总体回调，但记者调查发现，三大不确定因素仍需警惕。
　　
　　警惕地方借 分类指导 之机救市。7月10日起，济南限购政策全面放开；房价几可比肩一线城市的厦门也传出松绑消息。
　　
　　住建部政策研究中心研究员王珏林说： 济南全面放开限购势头过猛、动作太大，中央授权地方调控不意味着 放水。要警惕以调整之名浑水摸鱼、突破政策底线。
　　
　　一线楼市仍 局部过热 。近期，北京、上海等一线城市多个单价超5万元的 天价盘 集中入市。此外，土地面粉贵过面包的情况仍在一线城市上演。业内人士担忧，随着三四线城市风险不断增加，房企为趋避风险将重回一线城市 避风港 拿地，需警惕加剧后市隐患。
　　
　　警惕开发商资金链紧张施压房贷 开闸 。房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重、商品房库存高企，开发商对信贷开闸的呼声也逐渐升高。多位专家指出，楼市后市会不会反弹，最关键因素就是信贷政策是否放松。
　　
　　王珏林指出，楼市调整过程中，要防止个别地方政府夸大困难程度、房地产公司过分强调行业困难，将个别案例和区域的问题扩大化。应保持政策定力，坚决遏制投资投机行为、保护刚需，避免 用错药 过猛用药 导致房地产业走上回头路。
　　
　　从 政策市 到 市场市 ，长效机制不能失约难产
　　
　　 楼市进入调整期，同时也是完善各项政策的窗口期。 住建部政策研究中心主任秦虹说， 从长远看，要实现房地产市场的健康稳定发展，不暴涨暴跌，必须切实推进土地、财税、金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革。
　　
　　一是改革金融体系建立长效机制。 房地产市场冷热关键在金融。 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须防止过高的金融杠杆形成房地产泡沫。当前还要继续执行差别化的信贷政策。
　　
　　二是改革土地制度增加有效供给。陈晟认为，房地产市场最终仍取决于供求关系，应积极调整结构，适度降低工业用地和商业用地指标，增加住房用地指标平抑房价。
　　
　　同时试点农村集体建设用地入市，增加土地的长期供应。 地方政府垄断土地市场是导致地价房价越来越高的重要原因。 顾云昌说，土地制度改革对促进房地产市场健康发展意义重大。
　　
　　三是推进房地产税的立法。秦虹建议尽快推进住房信息联网和不动产登记制度工作，在此基础上推进房地产税。顾云昌建议，通过加快房地产税立法，调整改革房地产业税收体系，增加持有环节的税收比重，降低交易环节的税收，理顺开发环节的税费征收。
　　
　　专家指出，长效机制是决定我国楼市能否从政策市向市场市顺利过渡的关键。6月底未能 顺产 的《不动产统一登记条例》、 呼声大、动静小 的房产税试点等都说明其中的利益博弈和难度。
　　
　　一些改革方向已成共识，但关键在于政府能否拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，让长效机制按照既定时间表、路线图推进。