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粤港澳大湾区上的璀璨明珠 前海5年变了多少?

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粤港澳大湾区上的璀璨明珠 前海5年变了多少?

2012年12月7日,习近平总书记在党的十八大后离京视察第一站就来到深圳前海,对前海的开发、开放作出重要指示;2012年新任广东省委书记胡春华到广东后调研的第一站,是前海;2015年马兴瑞任深圳市委书记的第一站考察,是前海;2017年深圳新书记王伟中基层调研首站,也是前海。

 

2017年7月1日,国家主席习近平在香港出席签署了《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》。同日,国家发改委副主任林念修在“携手共建粤港澳大湾区,合力打造世界级城市群”论坛上作主旨演讲,首次向外界正式通报了粤港澳大湾区的下一步六项重点工作。


 

这其中,深圳前海是近几年三地合作的重要平台。开发建设前海,是国家做出的一项重大战略决策,前海被誉为“特区中的特区”。作为国家级战略平台,前海开发开放具有特殊意义,也担负特殊使命。

 

那么,深圳前海这几年间都发生些什么变化呢?趁着香港回归20周年,深港合作深化,粤港澳大湾区持续发酵之际,做一番前海梳理。


 


 

【前海大事记】


 


 

2010年8月26日,深圳30岁,前海深港现代服务业合作区获得国务院批准成立。七年来,前海全面落实国务院批复的总体发展规划,实现了跨越式的发展。

 

图:来源于《前海门户网站》。前海,占地面积14.92平方公里,建设规模2600万-3000万平方米,规划就业人口65万、居住人口15万,重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业。核心区内分三大片区。


 

2015年,前海升级为前海蛇口自贸区。片区总面积28.2平方公里,分为前海区块(15平方公里,含前海湾保税港区3.71平方公里)和蛇口区块(13.2平方公里)。

 

片区拥有独一无二的“合作区+自贸试验区+保税港区”叠加模式,目标是通过3-5年的改革试验,成为中国自由贸易试验区新标杆。


 

图:来源于《前海门户网站》


 

2017年,前海在一片滩涂上,高楼拔地而起,成为深圳最有商业潜力的片区之一。虽然总面积仅有15平方公里,却是“特区中的特区”。并成为粤港澳大湾区国家战略的重要合作平台之一。


 

图来源于网络,原图地址。



【土地出让图表】

 

2013年7月26日,“前海第一拍”在深圳土地交易中心鸣响,意味着将凝聚更多的社会资源和市场力量共同参与前海的开发建设。

 

如今整整四年时间,成功出让了25宗地,除一块工业用地外,均为商业用地。


 


 

目前出让片区的土地建设正如火如荼进行中,主要建筑群集中在与宝中接壤的桂湾片区和妈湾片区十九单元。


 


 

我们以习近平总书记到访前海为时间节点,看看前海片区这5年以来的建设变化。

 

5年前:

Google Earth显示的2012年前海片区除前海车辆段上盖物业前海时代外,其余大部分区域都还是黄土地。彼时,前海还尚未公开出让过一块土地。


 


 

VS

 

5年后:

Google Earth显示的2017年3月份前海片区,很明显,道路网络雏形已现,轨道交通、公交设施、地下空间等为核心的市政基础设施建设全面铺开……

 

前海核心区内的三大片区均有代表性的建筑崛起。桂湾片区的华润、卓越、恒裕组团,已是摩天成群;前湾片区的万科企业公馆、前海深港青年梦工场已成为目前前海最活跃地带;妈湾片区的十九单元,集合了顺丰、世贸、香江、信利康等总部大厦,即将入驻使用。


 


 

桂湾片区(图摄于2016年12月,下同):


 

前湾片区:


 

妈湾片区:


 


 


 

【部分在建项目】

 

未来前海地上地下都是一座城

前海将来多会是集约的、密集型的高层建筑,地下大部分是3至4层。

 

临海大道地下道路是国内首条多点进出的超长城市地下道路,双向四至八车道,基坑最深达24米。临海大道与滨海大道交会点,将建设深圳最大的地下立交桥,共4层,其中地下3层。

 

前海的规划各类轨道线路有12条,总长度约53公里,轨道网络密度3.5公里/平方公里。正在建设的有地铁5号线南延线、9号线西延线,预计最快2019年通车运营。


 

图:来源于《前海门户网站》


 

前海将建成首个自贸区基金小镇

前海深港基金小镇位于前海核心商务和金融区--桂湾片区,办公容积率仅0.68。项目占地面积9.5万平方米,建筑面积近8.5万平方米,由28栋低密度、高品质的企业别墅组成。

 

目前已有多家基金、资管机构拟入驻,项目有望下半年投入试运营。


 


 

图:来源于《前海门户网站》


 


 

【数说前海】


 


 

成功出让25宗地,出让金破700亿

如今距离“第一拍”已近4年,前海共成功出让了25宗地,除卓越、华润、恒裕、嘉里建设、九龙仓等少数几家房企拿地外,其余均为定向出让,保证了前海开发的质量。

 

累计向港企出让土地占比48.5%

前海大幅扩大深港合作空间,2013年以来累计向港企出让土地33.47万平米,占全部出让土地的48.5%;对港籍高端人才减按15%征收个人所得税。

 

企业数量5年增长457倍

从完成填海的2012年到2017年一季度,前海企业数量增长了457倍,总量达11.67万家;注册企业增加值增加了132.35倍,达926.45亿元。前海开发开放实现了跨越式发展,已成为我国发展最快、效益最好的区域之一。

 

港资企业4500余家,贡献三成税收

截止至2017年5月,在前海蛇口自贸片区注册的港资企业达4564家,注册资本达3898.82亿元,纳税85.35亿元,占比31.7%,已成为内地港资企业最密集、效益最好的地区。

 

5年来,前海、宝中房价至少上涨200%

除地铁前海车辆段的前海时代外,前海核心区内的物业开发均为商业用地。因此,宝中、老前海等临近片区首先受前海概念的利好冲击,两片区的物业增值至少涨幅200%。尚属开发阶段的宝中受益更大,后期楼盘几乎普遍豪宅化。


 


 

【新房在线】

 

这段时间,恰好迎来前海开发的新一轮物业兑现潮,项目不少,但主要以公寓、写字楼等商业物业为主,符合前海开发,产业主导的特质。

 

在前海核心区的外围圈层,则担负起住宅供应,然而新盘实际已不多。在售的多为入市多年,获转现楼销售,或尾盘销售的项目,整体价格集中于7.5万/平左右,个别豪宅特殊户型达到16万/平。


 


 


 

【周边二手房】

 

宝中:

宝中同样是填海区域,有着较高的起点和规划。稀缺的海景资源和四通八达的交通优势。楼盘整体素质较高。

 

宝中片区的楼盘近30个,单价普遍在6-7.5万之间,以2005年后的楼盘为主,基本都是花园社区,楼盘类别较多,从小户型到别墅均有。除天御双拼外,其他楼盘都是一本证。目前居家体验性较好的花园小区,三房起步价700-750万之间,单价7万左右。


 


 

老前海:

月亮湾大道以东的部分,也就是俗称的“老前海”。老前海以桂庙路为界,大致分为南北两个部分。北区主要以一号线大新地铁站附近为主,配套表现较为成熟,生活气息浓厚。北区大部分小区都是03年前后入伙的,宜居性比较好,目前整体均价6.5万左右。

 

南区有南山实验优质学区,但是区域内,大型配套较为欠缺,生活稍有不便,与前海北刚好相反。南区大部分小区都是05年之后入伙的,除此之外也有着一定数量的次新盘、新盘项目,整体楼龄比较新。由于学位和楼龄的不同,楼盘均价水平稍有不同。


 


 

后记

前海,代表着崛起与奇迹之地。滚滚沙尘之下,约莫3-5年后,当再次以高空俯瞰前海时,眼前势必是一幅孕育期后爆发生长的情景。
 

 

往市区眺望,则是另一番成熟之境。当前,它们泾渭分明地伫立。春雷大地,若干年后,便会融为一体。

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