深圳这5个小区最难卖？一条街有21家中介铺怎么解释
很多人觉得奇怪，为什么别人家的房子涨幅翻番，自己的涨了不到50%；别人家的房子放出来两个星期就成交了，自己的两个月了也没几波客户来看。如果你的房子比别人家的房子总是表现得逊色一些，那问题一定是出在房子身上。
日前，腾讯新闻与云房数据研究中心发布北上广深最难卖小区TOP50名单。统计结果显示，领航城三期、天玺1号、富通城、春华四季园等均上榜。
但数据不能代表全部真相。乐居实地走访发现，市场的背后还有诸多文章。春华四季园好卖在于赠送多，富通城好卖在于大社区，领航城三期刚入伙，毛坯在手，说它难卖也太牵强了吧？
乐居实探「2017你深圳最难卖二手小区TOP50」前排5个小区，为你揭秘——它们到底难不难卖、为什么难卖？最容易砸在手里的小区有哪些共性。
1、实探：深圳这5个小区最难卖？
宝安
领航城
第一站——宝安西乡片区107国道与航城大道交汇处的领航城。
领航城占地55万平，总建面130万平，分6期开发。一、二、三期为住宅，四期是商业综合体，五期是大户型住宅、六期是酒店与公寓。
乐居了解到，领航城一、二期已入伙；三期部分已入伙，有少量尾盘在售；四期已拆外架，预计将于今年开业，业态涵盖娱乐、餐饮等；五、六期已封顶，确定引进希尔顿酒店。被点名的是领航城三期。
领航城三期分3个地块——领丽、领尚、领秀，共18栋高层住宅。领丽与领尚基本售罄，已有部分住户装修完毕入住，乐居在项目展示中心看到，沙盘模型已撤走。
具体来看仍在售的领秀花园。
领秀花园于2015年12月3日取得预售许可证，共1331套住宅、36套商业获批。其中，住宅部分备案均价为43849元/平，主力户型为80-165平2房-4房，同年12月5日开盘。
△领秀花园
驻场销售孟先生介绍，领秀目前在售房源约80套，价格约5-5.5万/平。Q房网数据研究中心提供的数据显示，领航城三期在售二手房源月均价在5-5.4万/平。
“领航城总户数约7000户，体量仅次于桃源居。销售情况一直都还可以，很多客户都是比价之后过来买的。”孟先生告诉乐居。
对于领航城三期“被点名”，领航城相关人士文先生表示，“三期才入伙没多久，我们看到这个新闻也很懵逼。”他强调，一手房销售在房管局有备案，据其掌握的情况，销售情况良好，“二手房的数据我们监控不到，这个结论有可能是成立的。”
领航城一期一位业主表示，一期是当时深圳最好卖的楼盘之一。他认为，三期不好卖原因有二：第一，配套跟不上价格，商业中心施工进度慢，商业配套不成熟；第二，环境不尽如人意，靠近107国道、航城大道，受噪音、扬尘等影响大。此外，乐居实探发现，片区轨道交通不成熟，三期距离最近的地铁站1号线固戍站直线距离约1.7公里。
乐居查询链家APP发现，领航城三期领秀花园目前挂盘房源20套，均为毛坯房，挂盘单价区间为49956-63404元/平，户型为80-90平3室2厅。
△数据来源：深圳链家（统计截至1月14日）
挂盘时间最长的房源是一套89.9平3室2厅，总价520万，单价57843元/平。该房源于2017年4月25日挂牌出售，链家经纪人已带看46次。链家APP显示，多套房源均有“业主诚售”的标签。
富通城
第二站——宝安碧海富通城。富通城体量也很大，分6期开发，我们来看体量最大的三期。
富通城三期名为“生活立方”，由9栋高层住宅组成，竣工于2008年。
三期位于宝安碧海悦和路，距离11号线碧海湾站直线距离约939米、1号线西乡站直线距离约1.3公里。此外，小区临近西乡大道，可经此通过107国道、宝安大道、广深高速、沿江高速等到达南山福田。
配套方面。小区距离合正汇一城天虹商场约1.8公里，可满足购物、娱乐、休闲等需求。小区对面即是大型儿童成长配套中心七巧国、人人乐。值得一提的是，片区多为住宅小区，包括泰华阳光海、槟城西岸、中信湾上六、七座等，社区底商多为便利店、餐饮店等，生活氛围浓厚。
教育方面。碧海小学与富通城三期仅一街之隔。乐居看到，放学时间，住在三期的学生无需父母接送，可自行回家。碧海小学曾获“宝安区教师、家长培训双优学校”、“广东省棋类特色学校”、“深圳少年科学院基地学校”等称号。
那么，在「2017年深圳最难卖二手小区TOP50」中排名第三的富通城，到底难不难卖呢？
据了解，链家门店选址有一个标准——“重点盘”，以成交量等作为测算标准，基本可以通过门店数量判断片区的成交活跃度。
Q房网西乡片区董事徐前花透露，由于面积小、户型多、总价低，富通城三期是宝安成交套数较多的小区之一。
小区户型多样，包括53-141平1-4房，小户型居多，使用率高，复式58平可以做3房2厅，总价低，初次置业者居多。周边交通、教育、商业、医疗等配套成熟，宜居。Q房网数据研究中心提供的数据显示，富通城三期2017全年涨幅超过10%。
△来源：Q房网数据研究中心
不过，富通城三期也有“硬伤”。小区朝南户型直面广深沿江高速与飞机航道，噪音影响较大。乐居粗略统计，中午11时许，10分钟内有7架飞机飞过。此外，小区车位比为1:0.7，晚间停车不便。
徐前花表示，富通城上榜，或是因为其体量大，基数大，显得换手率低。一业内人士认为，体量很大的楼盘，业主不占优势，“竞争对手太多，容易被砍价。”
罗湖
天玺一号
作为榜单中排名第二、深圳最难卖的小区——天玺一号，乐居实探发现，这个楼盘最大的特点是，价格高、面积大、户型奇葩。虽然成交并不活跃，但被列为深圳第二难卖、罗湖最难卖的小区，有点勉为其难。
楼龄较新、附近重点学校云集、地段配套优越，这些优势使得该楼盘的关注度一直居高不下，虽然二手买卖成交较少，但租房成交量很大，受陪读家长欢迎。
基本信息
地址：罗湖东门街道，晒布地铁站C出口步行100米。
挂盘主力户型：550万62平三室一厅。
优势：罗湖黄金地段；商场、批发市场、儿童公园等配套全；周边学校多，是桂园中学、螺岭外国语学校、翠园中学的学区房。
劣势：体量较小、内部无园林、二手房均价高、户型奇葩。
周边中介小张表示，天玺一号相比周边楼盘而言，成交并不活跃，但不是特别难卖。天玺一号于2014年建成，楼龄较新。周边罗湖名校云集，很多家长在此地段置业，多是看中好学校的学位。而深圳小学、深圳中学都不在天玺一号学区之内，但其二手楼盘挂牌均价却是片区较高的，附近房龄老旧的楼盘多，大多均价在6万/平左右，而天玺一号的均价近8万/平。
因为价格高，又不带名校学位，天玺一号的成交量较低。链家网数据显示，天玺一号的成交记录，平均一个月卖一套。最近两月，链家并无成交。
除此之外，乐居实探发现天玺一号的户型比较奇葩。中介介绍说，该楼盘60多平户型拓展后可达90多平，86平户型拓展后可达127平，90多平户型拓展后也可达120多平，高赠送的户型按理来讲不愁卖。
进入一套62平3房，首先感觉像办公室。南向的房间采光较好，但3个房间中，有2个不大不小的房间，仅能容纳一张床和一个柜子，另外一个房间连接阳台，面积最小，放一张1.5米的床，空间非常局促。
另外，洗手间很小，洗手台设置在洗手间外面。连接洗手台的两个房间后面有条长长的通道。这个面积相当浪费，不能用作房间面积，只能堆放杂物或作为过道用，如此一来不仅浪费了空间，而且非常影响采光。
天玺一号难卖，还有一个重要原因，136平户型为2套60多平户型打通而成，因此需两本证。在购房资格紧缺的当下，两本证无疑加大了成交的难度。
虽然成交确实不活跃，但据周边中介透露，天玺一号的租房市场很活跃，两房的租金近8000元/月。他表示，该项目临近深圳中学，尽管不带深圳中学学位，但仍不少陪读的家长小孩在深中上学，因此选择在此租房。
龙华
春华四季园
春华四季园位于龙华民治民康路，是一个43万平的大社区，分两期开发，共43栋住宅。在「2017年深圳最难卖二手小区TOP50」上，春华四季园排名第5。
乐居实探发现，春华四季园优劣势都很明显。小区户型赠送面积多，70平可以做到3房甚至4房（阁楼）；距离5号线五和站约1公里；大社区，生活气息浓厚。不足的是，小区缺少高端商业；靠近华南国际物流仓储园与梅观高速，噪音影响较大；“英雄难过梅林关”，关口交通压力大。
熟悉春华四季园的置业顾问小黄告诉乐居，小区一直以来成交都还不错，去年12月仅是他们一家中介机构就成交了8套。“由于春华学校即将建成开学，给了业主很大的信心，有业主报价直接往上提了50万。”
对于小区上了最难卖榜单，小黄很诧异。他表示，春华四季园虽然是一个楼龄较老的小区，但是生活氛围浓厚，许多户型赠送面积不小，业主改造建了小阁楼，使用率很高。
小黄坦言，噪音和高端商业欠缺确实是问题，但华南物流园将更新改造，建设商业中心；梅林关的交通压力也会随着坂银隧道的开通而缓解。春华四季园对于刚需置业者有不小吸引力，学校的落成也方便小孩上学。
锦绣江南
锦绣江南也是一个体量较大的社区，一期于2003年建成，楼龄15年。
置业顾问小孟透露，锦绣江南的成交量算是居中偏上，算不得难卖，与周边小区相较，小区价格居中，生活配套较为齐全，生活购物等方便。不过，锦绣江南距离地铁站较远，公共交通是短板。
小孟表示，他确实接触过一些对楼龄比较介意的年轻购房者，但是，“龙华没有卖不出的房子，因为需求摆在那。”对于很多购房者而言，关内可能上车门槛较高，因而转投龙华怀抱。
2、哪些房子容易砸手里？
一句话总结——不买房，1年白忙；乱买房，5年白忙。我们来看看福田中心区的彩虹新都。
彩虹新都位于福田福华路与彩田路交汇处，紧邻地铁1号线岗厦站。小区建于1995年，共5栋，包括2栋写字楼、3栋住宅楼。链家统计数据显示，彩虹新都目前在售房源9套，挂盘均价35098元/平。福田中心，3字头，是洼地还是鸡肋？
资深置业顾问罗中易认为，彩虹新都被市场淘汰是意料之中。原因有五：第一，1995年入伙，楼龄老旧；第二，户型奇葩且不实用，105平做2房，过道等占用太多面积；第三，车位比1:0.3，严重不足；第四，无花园；第五，无优质学位作为支撑。
△彩虹新都105.52平2室2厅
为了不白忙，买房需谨慎。这4种房子容易砸手上，走过路过千万要错过。
1、老旧楼梯房
这种楼梯房，通常都是老旧小区，停车位严重不足，房屋外观老旧，户型设计过时。最不能接受的是，改善型人群通常都是40岁左右，上有老、下有小的年纪，对于要爬6-7层的楼梯通常都是不能接受的。而且这种房子，房龄基本都已经去到了15-20年，如果买过来再住上10年左右，到时候就是20-30年的房龄，将来的接盘侠都是90后甚至00后，他们一般不接受这种老旧房子。
2、不规则的大户型
这种房子，面积特别大，动辄200平以上，基本都是改善型、换房客的目标，关键是不差钱的主。但这种大面积房子总价很高，大部分在800万以上。
如果买家能承受800万以上价位，通常对物业的配套、楼盘品质、周边环境、户型等都有比较高的要求。如果房子的户型奇葩，不适宜居住，一般很难出手。
3、两本证、双名额
这种房子虽然有些户型不错，地段不错，但基本所有这类房源面积都比较大，总价高。能买得起这种房子的在深圳大多不是首次购房的刚需客，因此找一个购房名额都成问题，更何况需要两个购房资格。
4、高层电梯房的一楼
现在的电梯楼盘楼层都很高，密度大，因此低楼层的采光、通风和日照都将是比较大的问题。而且一楼还受到噪音和蚊虫鼠蚁的威胁。一楼相对而言更潮湿、隐私感差，容易被盗，还有下水道容易堵塞等问题。高层电梯房的一楼确实存在很多问题。
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