龙华"最难拆迁"顺利征收

对于土地资源稀缺的龙华区而言，城市更新与土地整备的价值不言而喻。2017年适逢龙华行政区元年，“一城四区”正式从蓝图走向施工图，大建设、大开发、大项目落地，无不需要城市更新与土地整备深度发力。

一引其纲，万目皆张！从即日起，《南方日报·深圳观察》推出“开局话‘更新’ 元年看‘整备’”系列报道，聚焦龙华城市更新与土地整备领域的重大举措，以期为中轴新城建设添砖加瓦。首期聚焦深圳外环高速龙华段拆迁，敬请垂注！

“人家是一吃一大口，我们是一小口一小口吃，小到十来平方米的瓦房，甚至一处坟头，我们都要亲自去谈”，凝视着指尖香烟袅袅升起的烟雾，回顾过去那段征收工作的艰辛与坚持，观澜街道办土地整备部工作人员老曾不胜感慨。

老曾口中的“征收”，指向的是广东省重点督办项目深圳外环高速。其中的龙华段，途经福城、观澜两个街道，全长6.4公里。2016年6月，龙华段项目征收补偿工作全面启动。

单从数据来看，外环高速龙华段已是迄今龙华区体量最大的拆迁项目。然而，真正的难题并不在于此。此次拆迁涉及的利益主体繁多，尤其是，一处本土村民村落，一半以上的房屋面临拆迁，因此，项目遭到村股份公司成员的集体反对。

这貌似一项“不可能的任务”。然而，就在1年3个月的时间里，项目征收局势完全扭转，且在全市率先收官。龙华区城市更新局相关负责人形容此次征收，实现了“效率征收”“和谐征收”“依法征收”与“作风征收”。

从遭遇集体抵制到率先完工，且无一起群体性事件和非正常上访事件发生，外环高速龙华段的拆迁逆袭是如何实现的？峰回路转的背后，存在着怎样可资借鉴的逻辑与方法论？

“三天一次协商会”

龙华区城市更新局相关负责人告诉记者，从体量到难度，外环高速龙华段项目均堪称龙华第一：

其一，拆迁总量巨大，需向建设单位移交土地约70万平方米，征收房屋约12万平方米。

其二，拆迁阻力巨大，此次拆迁涉及到村集体、个人、企业等各类利益主体，永久性建筑物达170余栋楼，业主户数超过130户，且房屋租转情况复杂。

龙华区城市更新局土地整备工作人员小邹全程参与了项目征收工作。他告诉记者，此次拆迁涉及到的住宅类建筑物全部集中在观澜街道陂新村，而工业厂房则集中在章阁、桂花社区。其中，陂新村私宅总量的50%以上均需拆迁。

“陂新村的发展状况在观澜片区比较一般，高速项目一来，等于大半个村子就没了，对整个村的规划发展肯定不利。”小邹说。

小邹透露了一个鲜为人知的细节。此前，陂新村民曾看过外环高速项目的初步规划。方案显示，外环高速公路与陂新村擦肩而过，而新的项目方案却将村子从中破开。“大部分村民都很不理解”，小邹并不讳言，项目征收工作遭到了村股份公司成员的集体反对，工作阻力很大。

省重点督办项目，体量庞大，阻力巨大，由此，龙华区城市更新局和辖区街道办高度重视项目征收工作。项目甫一启动，工作组就直接在补偿现场设立了指挥部，工作力量全部压倒了征收一线，这在龙华房屋征收史上很少见。

此后，项目征收开始了高速运转。“连续开了二三十场会，几乎两三天一次协商会，只要村民有诉求，我们立即协商落实。”一工作人员说。

“要讲大局，更要尊重利益”

在全程快节奏的征收工作中，龙华区城市更新局偕同福城、观澜街道办的土地整备工作人员，从一户一档、倒逼责任到会同关键人物、原住民搭建交流平台，再到强化部门联动破解“疑难杂症”、千方百计保障被拆迁单位利益，可谓想尽一切办法。

年轻瘦削的小邹，2015年11月方才入职城市更新局，对征收工作并不熟稔。他更不曾想到，一上手就碰到艰巨任务。这段忙碌甚至艰辛的时光，让小伙子成长不少，对征收补偿工作的认知迅速加深。

“推进拆迁的方法有很多，但总结到一点，不能就拆迁谈拆迁，你既要能钻进去，又要能跳出来。”小邹很沉稳地说。

所谓“钻进去”，简而言之，就是换位思考，充分考虑对方的利益诉求。“拆迁直接涉及的是利益问题，所以必须尊重对方的利益”，小邹说，在工作中，相关单位和部门竭尽全力通过民生微实事的方式，帮助被征收单位挖沟修渠、整治道路等，在政策和法规允许的范围内满足对方的诉求。

所谓“跳出来”，换种说法，就是讲大局、讲政策、讲发展。作为土地整备人员的必备素养就是，充分掌握政策精神，了解社区发展规划。工作人员不仅坚持不懈地向业主们宣讲政策、分析项目为社区带来的各种利好，而且争取一批“关键人物”的支持。

“我们专门去拜访了社区的老党员、老支书、退休的老干部，还有企业的负责人，着重对这些在社区有影响力的人讲政策、讲发展，争取他们的支持。”小邹说。

“站在对等的角度去沟通”

跳出来，讲大局，钻进去，谈利益，这个过程中，一线征收工作人员尤其注意一点：尊重。

“征收补偿的谈判不同于商业谈判，你一定要站在平等角度，一定尊重对方，换位思考，态度诚恳。”小邹强调。

这也是观澜街道办土地整备部老曾的意见，“我们一直以来都倡导合法合规，要用一种对业主对等的角度去沟通”。

作为一名老资格的基层拆迁工作者，老曾特别能体会被征收对象的难处，总是想方设法在符合政策前提下，为村民争取合理合法的利益，力求将拆迁对业主们的影响降到最低。

一位黄姓业主的四栋瓦房位于征收红线范围之外，但是项目完工后，房屋被阻断成了孤岛，无法使用。老曾就向上汇报，将其黄姓业主的瓦房纳入征收范围。

为了将陂新村土地及时纳入土地整备利益统筹项目，老曾花了一天时间等候街道领导签字，将项目纳入周一的党政联席会议题。

“能做的一定帮，做不到或者不符合政策的，我一定解释清楚，不忽悠人。”老曾笃定地说。这样的事情不胜枚举，换来的是村民的信任和支持，“村民觉得我们是在真心实意帮他们。往后交流谈判，都容易多了”。

当130余份房屋征收协议签订，170余栋永久性建筑物征收落地，老曾一个劲儿地感慨“村民的觉悟真的很高！”而一线征收工作人员早已忘了最初村民的普遍抵制，他们慨叹，“土地返还都没有落实下来，就已经把厂房、土地交了出来，这是对政府莫大的信任。”

借鉴下围“利益统筹”经验

在龙华段项目征收过程中，除却上述，还有一个至关重要的因素有力地促成了征收工作的顺利实施。这就是下围土地整备利益统筹试点项目（以下简称“下围项目”）的成功落地。

2015年11月，彼时的龙华新区协调市土地整备部门，将包括五和大道、平安路及石皮山公园三个建设项目涉及的下围股份公司未征转土地纳入首批市土地整备利益统筹试点项目。最终，按照相关政策，下围获得18462.39平方米返还用地，随后，“肠梗阻”5年之久的五和大道下围段拆迁取得突破性进展，如今，五和大道正紧锣密鼓展开施工作业。

在外环高速项目征收工作中，龙华城市更新局充分借鉴下围项目的成功经验，为村集体争取返还用地，扶持社区集体经济转型发展。据了解，外环高速项目通过土地整备利益统筹方式，一揽子解决了陂新村4.5万平方米土地及桂花社区1.2万平方米工业园的土地安置难题。不仅促进了土地集约利用，还更好地盘活了社区股份公司的土地资源。

“不管是集体土地，还是工业厂房，依据现行的补偿标准，要说服对方接受，难度非常大”，老曾对此深有体会，而利益统筹尤其是下围项目的成功实施，为龙华拆迁提供了极大帮助。“它让村民们看到了更多的希望。”老曾说。

来源：南方日报