任志强最新观点曝光：为什么要买房？
来源：地产杂志（微信号dichanzazhi） 李惠聪
原标题：任志强：为什么要买房？
现在政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，但不能忽视的一个规律是房子也是可以投资的。怎么定义投资？投资是一种为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。
现在网络上习惯将买房说成是投资向虚，这并不合理。经济学意义上的投资是指经济资产转化，即原来是存款，现在变成了股票、债券或者房子。换句话说，没有投资就没有商品房生产，没有投资也不会有租赁房市场。
普通市场房子就是用来居住的房子，但是特殊城市商品房就成为了资产，这是在全世界都可以看到的经济现象。
当前我们大力提倡租赁住房，不能忽视前提是，市场上得有大量投资客购买房子形成可以用来出租的存量，市场才能有规模化租赁住房的供应。
此外，买房在中国也是传统文化中置业概念的传承。正因有购房需求，才有人建设房子、售卖房子；因为有历史的基因，发展到如今，我们才有了故宫、乔家大院等优秀宝贵的历史文化遗产。
1、多角度理性看待“租赁住房”
租赁市场不健全，以及未来养老保障需求，家庭安全稳定考量，都是支撑未来购房的几大动因。在美国拥有私人住房的年龄构成中，60岁老年人口数占比很小，是因为房子被抵押变成了个人的养老费用。
谈到租赁，我们在研究观察过程中，要以人口作为调查数据基础，人口也要细分为本地户籍、常住人口、流动人口，等等。
一个城市的流动人口，尤其是周期性外流人口比重是我们分析租赁市场容量的重要指标。显然，一线、重点二线城市、三四线城市的人口流动情况是不同的。
每年春节期间，典型流出省市分别是北京、广东、上海、浙江、江苏等地。当一个城市的流出人口规模很大时，说明临时性人口，即需要租赁住房人口的比例就大。
目前，北京临时性人口已经达到约13%的比例，上海该比例约为10%。
历史证明，越大的城市自有住房比例越低。在纽约、东京等大城市，租赁住房占比要达到50%以上，中等城市如美国旧金山占比为30%以上，小城市一般维持在15%-20%比例。
中国目前上海、北京该比例不到25%。国际上，租房的平均租期保持在24-36个月，属于长租户，但是中国现在大城市租期基本维持在8-12个月，中等城市为12-18个月。
从全球经验来看，德国租赁市场规模庞大，体系完善。因为在该国整个租赁市场房源供应中，国家保障占11%，地产基金持有17%，私人住房占70%以上。德国通过住房合作社，以及出台的一些免税制度打造了一个强大的社会租赁市场。
这样的经验借鉴到中国，如果没有超过70%以上私人住房供应，要形成一个强大的租赁市场很困难。
我国在房改以前，租房主要是房管局监管负责，经历房改后，国内租赁住房比例还是下降的。典型城市比如乌鲁木齐私人拥有住房率为101%，租赁住房几乎是零。因此，租赁住房政策要通盘考虑。
当前，我们要直面租赁住房背后的挑战。全球经验来看，租赁主要是用于无力购房过渡期或短期内无需购房的人群，比如说调动工作，短期异地工作，等等。
但众所周知，租房并不会为租户留下资产；同样，租赁居住体验度与购买房产不可同日而语。
以北京例，当前租赁房呈现两大特征：其一，过去的房改房类出租房，交通生活便利但居住条件相对差；其二，市场房类出租房，居住生活配套好，但租金高。
最近，上海、深圳在大力推出集体土地性质租赁房。对于这个也要两面看。2011年，我在政协会议上提出，建议在集体土地上建设租赁住房。北京市在这个思路之下，改造了唐家岭36个城中村。
但由于后期政府需要付出很大的代价配置基础设施，因此，只能说这种做法目前只解决了部分人群的居住问题。相比之下，个人购买住房，长远而言不仅抵制了通货膨胀，同时个人也拥有了资产配置。
2、中国房价上涨背后的逻辑
市场化改革20多年，中国房价上涨一部分原因是需求改善，生活品质的进步。同时我们应该看到，房子的外部环境如交通、绿化、公共资源都在不断改善，这都是政府资源的导入。
资源聚集与改善，不是房子值钱了，而是资源的稀缺反映在地价上了。
长久以来，土地财政总是被人诟病，可是反过来看，如果没有土地财政就没有当前良好的城市基础设施。
中国城市基础设施快速增长，得益于土地出让后获取的大量资金。换句话说就是把老百姓的存款变成了城市基础设施。
但只要政府没有找到新的资金来源通路，未来土地财政的模式还是无法改变。同样，城市化进程当中，城市各类资源的变化与集中也构成了房子涨价的必要因素。
此外，从1970年到2010年，我们货币贬值倍数大概为140倍。我们从基本的猪肉、油条、肥皂、工资收入等都能找到相应数据。然而货币贬值140倍，房价增长速度相比货币贬值速度仍然相差20倍。
3、中国目前的房价高不高？
全国范围内来看，一线城市地价高，因此集中的长三角、珠三角、环渤海地区房价处在高位。
相对而言，环渤海地价稍微便宜，房价比深圳、上海要低。
中国的房价高不高？截至2016年12月份数据，全国平均房价超过10000元/平方米的城市有19个，20000元/平方米的城市是9个，地级城市平均房价只有4000元/平方米。
今年三四线城市的房价猛涨，其实就是补涨。
之前有数据测算出中国人均居住面积超过30平方米，我认为这是一个错误概念。国际上，测算人均面积以居住面积为准，国内则按建筑面积计算。
换算之后，中国都不到国际标准的一半。回到我们的主题，为什么买房？直到目前，中国城市都是先开发优质土地资源，然后才是向城市外延扩张，因此买的越早越是优质资源。
早期人们进入一个城市，房价初期也许没有那么高，但后期房价会随着资源的迫切性上升。但是在城市发展过程中，也会有资源型城市显现负增长。
当一个城市的资源走向匮乏（如大庆、攀枝花等）或者产业经济产业不发达（如河南南阳），都会造成大量人口外流，房价自然涨不上去。因为在人口增量和集中度差的地区，公共资源很难均等实现解决。
4、企业和消费者都要尊重市场规律
按照产业发展规律，房地产企业在开发过程中，最合理的选择是行业低迷期买地，高潮期卖房，利润最高。
对消费者而言，应该在市场低迷期买房，高潮期卖房，这是最理想的假设情况。现实情况却正好与经济规律相反，房地产企业反周期操作不当，消费者追涨杀跌。房地产企业开发规模越做越大，但是利润在下降。
当前，中国房地产市场临时性政策变化太多、太快。只有一种办法能解决问题——就是合理投资房产。
现在行业内存在的一个问题是，政府与机构多以平均房价，而非以国际公认的中位数房价为讨论标准。
当我们以中位数来衡量房价时候，对市场各个要素的反应就更为客观。中位数以上房价可以交由市场自由竞争，政府要保证房价中位数以下这部分人群的居住需求，因为这与低收入和普通家庭居住需求有直接关系。
满足这部分人群的居住需要是政府的责任，用联合国人权公约说法，就是适足居住权。
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